北辰实业(601588)2024年一季报深度解读：资产负债率同比下降，主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
北京北辰实业股份有限公司于2006年上市。公司主营业务包括房地产开发,会展(含酒店)及商业物业。公司自二零零七年起连续多年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。
根据北辰实业2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收17.23亿元，同比大幅下降58.83%。扣非净利润-1.82亿元，由盈转亏。北辰实业2024年第一季度净利润-2.23亿元，业绩由盈转亏。
2023年公司的主要业务为房地产开发，占比高达81.93%，主要产品包括长沙北辰三角洲、宁波北辰香麓湾、海口北辰府、重庆北辰香麓四项，长沙北辰三角洲占比22.85%，宁波北辰香麓湾占比11.09%，海口北辰府占比8.91%，重庆北辰香麓占比6.92%。
2023年海口北辰府营收14.03亿元，同比去年的7.11亿元大幅增长了97.22%。同期，2023年海口北辰府毛利率为11.3%，同比去年的13.95%下降了19.0%。
2023年重庆北辰悦来壹号营收8.82亿元，同比去年的19.31亿元大幅下降了54.35%。2021年-2023年重庆北辰悦来壹号毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的20.44%，大幅增长到了2023年的30.42%。
2021年，该产品名称由“重庆悦来壹号”变更为“重庆北辰悦来壹号”。
2023年成都北辰鹿鸣苑营收7.76亿元，同比去年的15.24亿元大幅下降了49.12%。同期，2023年成都北辰鹿鸣苑毛利率为26.35%，同比去年的14.45%大幅增长了82.35%。
1、营业总收入同比下降58.83%，净利润由盈转亏
2024年一季度，北辰实业营业总收入为17.23亿元，去年同期为41.85亿元，同比大幅下降58.83%，净利润为-2.23亿元，去年同期为4,814.64万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-1.82亿元，去年同期为2,722.11万元，由盈转亏；（2）所得税费用本期支出5,333.01万元，去年同期支出2,201.49万元，同比大幅增长。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
17.23亿元 |
41.85亿元 |
-58.83% |
| 营业成本 |
11.81亿元 |
35.52亿元 |
-66.75% |
| 销售费用 |
6,168.16万元 |
5,718.07万元 |
7.87% |
| 管理费用 |
1.97亿元 |
2.16亿元 |
-8.71% |
| 财务费用 |
2.55亿元 |
2.32亿元 |
9.72% |
| 研发费用 |
|
|
- |
| 所得税费用 |
5,333.01万元 |
2,201.49万元 |
142.25% |
2024年一季度主营业务利润为-1.82亿元，去年同期为2,722.11万元，由盈转亏。
虽然毛利率本期为31.46%，同比大幅增长了16.33%，不过营业总收入本期为17.23亿元，同比大幅下降58.83%，导致主营业务利润由盈转亏。
2024年一季度，企业资产负债率为71.90%，去年同期为76.46%，同比小幅下降了4.56%。
资产负债率同比下降主要是总负债本期为390.55亿元，同比下降24.87%，另外总资产本期为543.22亿元，同比下降20.10%。
虽然本期负债率下降，但是本期有息负债为284.79亿元，占总负债为73.00%，去年同期为61.00%，同比增长了12.00%。
近五期偿债能力指标汇总
|
2024年一季报 |
2023年年报 |
2023年三季报 |
2023年中报 |
2023年一季报 |
| 流动比率 |
2.26 |
1.90 |
1.82 |
1.86 |
1.76 |
| 速动比率 |
0.62 |
0.63 |
0.51 |
0.41 |
0.44 |
| 现金比率(%) |
0.44 |
0.45 |
0.36 |
0.28 |
0.30 |
| 资产负债率(%) |
71.90 |
76.46 |
74.82 |
75.16 |
78.31 |
| EBITDA 利息保障倍数 |
3.54 |
1.52 |
0.46 |
0.03 |
1.96 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 |
-0.04 |
0.09 |
0.13 |
0.06 |
-0.07 |
| 货币资金/短期债务 |
0.99 |
1.44 |
1.61 |
1.23 |
1.53 |
经营活动现金流净额/短期债务为-0.04，去年同期为0.09，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。
另外货币资金/短期债务本期为0.99，去年同期为1.44，货币资金/短期债务降低到了一个较低的水平。
截止到2025年6月20日，北辰实业近十二个月的滚动营收为72亿元，在商业地产行业中，北辰实业的全国排名为5名，全球排名为27名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Mitsui Fudosan 三井不动产 |
1301 |
7.71 |
123 |
12.02 |
| 新城发展 |
892 |
-19.26 |
4.91 |
-61.47 |
| 新城控股 |
890 |
-19.12 |
7.52 |
-60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 |
783 |
5.39 |
94 |
6.86 |
| 中国金茂 |
591 |
-13.12 |
11 |
-38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
503 |
2.59 |
95 |
8.41 |
| 大悦城 |
358 |
-5.65 |
-29.77 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
272 |
9.32 |
12 |
-- |
| 宝龙地产 |
258 |
-13.58 |
-57.65 |
-- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 |
230 |
10.85 |
33 |
23.51 |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 北辰实业 |
72 |
-31.34 |
-28.27 |
-- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
北辰实业属于中国房地产行业，主营业务涵盖房地产开发、会展及商业物业运营。 近三年中国房地产行业受政策调控及市场供需调整影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现于保障性住房、城市更新及存量资产运营领域。未来行业将向轻资产化、服务化转型，具备“地产+会展”等复合模式的企业有望在细分赛道获得增量空间，预计市场整体规模保持平稳，结构性优化带动专业化运营企业增长。
北辰实业作为国有房企，在会展地产领域具备独特竞争优势，其承接国家级会议服务及复合型项目经验形成差异化壁垒，但受行业下行影响，2024年营收同比下滑54.9%，当前市占率未达头部梯队，需强化现金流管理与业务协同以巩固行业地位。
