*ST中地(000736)2024年一季报深度解读：信用减值损失由收益变为损失导致净利润同比亏损增大
中交地产股份有限公司于1997年上市。公司从事主要业务为房地产开发经营与销售业务，主要产品为房地产销售、房产租赁、物业管理。
根据*ST中地2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收34.59亿元，同比增长28.64%。扣非净利润-2.28亿元，较去年同期亏损增大。*ST中地2024年第一季度净利润-1.27亿元，业绩较去年同期亏损增大。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产销售，占比高达99.27%。
1、房地产销售
2023年房地产销售营收322.31亿元，同比去年的382.92亿元下降了15.83%。2020年-2023年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的26.26%，大幅下降到了2023年的10.23%。
2019年，该产品名称由“地产销售”变更为“房地产销售”。
信用减值损失由收益变为损失导致净利润同比亏损增大
1、营业总收入同比增加28.64%，净利润亏损持续增大
2024年一季度，*ST中地营业总收入为34.59亿元，去年同期为26.89亿元，同比增长28.64%，净利润为-1.27亿元，去年同期为-9,192.43万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然所得税费用本期支出8,339.79万元，去年同期支出9,729.77万元，同比小幅下降；
但是（1）信用减值损失本期损失202.76万元，去年同期收益1,799.47万元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为-2,354.10万元，去年同期为-847.83万元，亏损增大；（3）投资收益本期为-2,397.45万元，去年同期为-898.70万元，亏损增大。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 34.59亿元 | 26.89亿元 | 28.64% |
| 营业成本 | 29.64亿元 | 23.74亿元 | 24.87% |
| 销售费用 | 1.07亿元 | 1.12亿元 | -4.69% |
| 管理费用 | 8,398.99万元 | 8,704.52万元 | -3.51% |
| 财务费用 | 2.30亿元 | 8,882.70万元 | 158.69% |
| 研发费用 | 3,150.00元 | - | |
| 所得税费用 | 8,339.79万元 | 9,729.77万元 | -14.29% |
2024年一季度主营业务利润为-2,354.10万元，去年同期为-847.83万元，较去年同期亏损增大。
3、非主营业务利润由盈转亏
*ST中地2024年一季度非主营业务利润为-1,968.43万元，去年同期为1,385.18万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2,354.10万元 | 18.59% | -847.83万元 | -177.66% |
| 投资收益 | -2,397.45万元 | 18.93% | -898.70万元 | -166.77% |
| 其他 | 647.98万元 | -5.12% | 2,419.85万元 | -73.22% |
| 净利润 | -1.27亿元 | 100.00% | -9,192.43万元 | -37.75% |
行业分析
1、行业发展趋势
中交地产属于房地产开发与经营行业。 房地产行业近三年经历深度调整，市场容量从2022年的13.3万亿元收缩至2024年的10.8万亿元，政策端持续优化限购限贷并加大保障房供给。行业集中度加速提升，TOP50房企市占率突破62%，未来将呈现分化发展格局，核心城市改善型需求与代建、城市更新等新模式形成增量空间，预计2025年市场规模稳定在10万亿级。
2、市场地位及占有率
中交地产作为中交集团旗下唯一A股地产平台，2024年全口径销售额位列克而瑞榜单第48位，重点布局长三角及成渝都市圈，在央企地产商中属第二梯队，当前市占率约0.6%，土地储备72%位于二线城市。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 中交地产（000736） | 中交集团核心地产平台，聚焦住宅开发和城市综合体 | 2024年权益销售额排名行业第37位，代建业务新签合约额突破80亿元 |
| 保利发展（600048） | 央企龙头房企，全国化布局住宅及商业地产 | 2024年市占率4.2%保持行业前二，年内新增货值超2000亿元 |
| 招商蛇口（001979） | 招商局集团旗下城市运营商，涉足产城融合 | 2024年前三季度综合开发业务营收占比89%，持有型物业NOI增长15% |
| 华润置地（1109.HK） | 高端商业地产领导者，万象城品牌运营商 | 2024年在营购物中心达86个，投资物业收入占比提升至23% |
| 万科A（000002） | 混合所有制房企标杆，多元化业务协同发展 | 2024年开发业务销售额居行业第三，物流仓储规模突破千万平米 |
1、经营分析总结
近3年一季度公司净利润持续下降，2024年一季度净利润亏损1.27亿元，亏损较上期大幅增大。
公司主营利润近3年一季度持续下降，2024年一季度主营利润亏损2,354.10万元，较去年同期亏损大幅加剧。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | 14 | 15 | 18 | 14 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 76 | 68 | 66 | 60 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.83 | 0.73 | 0.82 | 0.84 | 0.89 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | - | -0.88 | - | -1.63 | - |
| 描述 | - | 非常有可能 | - | 非常有可能 | - |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期中交地产PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 中交地产 | -0.361333 | 4366 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 中交地产 | -0.966382 | 4649 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
中交地产神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.361 | -0.966 | 62 | 4518 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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