城建发展(600266)2024年一季报深度解读：投资收益较去年同期大幅下降导致净利润由盈转亏
北京城建投资发展股份有限公司于1999年上市，实际控制人为“北京市国有资产监督管理委员会”。公司主营业务是开发、销售房地产。主要产品是房地产开发、物业管理、租赁。
根据城建发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收12.34亿元，同比小幅下降8.86%。扣非净利润-3.30亿元，较去年同期亏损增大。城建发展2024年第一季度净利润-3.65亿元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司主要从事房地产开发、租赁、物业管理，其中房地产开发(房屋销售)为第一大收入来源，占比95.01%。
1、房地产开发
2023年房地产开发营收195.14亿元，同比去年的237.24亿元下降了17.75%。同期，2023年房地产开发毛利率为18.29%，同比去年的11.24%大幅增长了62.72%。
投资收益较去年同期大幅下降导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比小幅降低8.86%，净利润由盈转亏
2024年一季度，城建发展营业总收入为12.34亿元，去年同期为13.54亿元，同比小幅下降8.86%，净利润为-3.65亿元，去年同期为3,240.87万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）投资收益本期为-3.02亿元，去年同期为-7,291.18万元，亏损增大；（2）公允价值变动收益本期为-4,509.50万元，去年同期为1.33亿元，由盈转亏。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 12.34亿元 | 13.54亿元 | -8.86% |
| 营业成本 | 9.05亿元 | 9.59亿元 | -5.62% |
| 销售费用 | 1.04亿元 | 1.17亿元 | -10.84% |
| 管理费用 | 9,837.06万元 | 1.16亿元 | -15.41% |
| 财务费用 | 5,340.65万元 | 9,316.46万元 | -42.68% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 907.91万元 | 1,324.03万元 | -31.43% |
2024年一季度主营业务利润为-681.32万元，去年同期为-3,362.61万元，较去年同期亏损有所减小。
主营业务利润亏损有所减小原因是：
| 主营业务利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 | 主营业务利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 财务费用 | 5,340.65万元 | -42.68% | 营业总收入 | 12.34亿元 | -8.86% |
| 毛利率 | 26.70% | -2.52% |
3、非主营业务利润由盈转亏
城建发展2024年一季度非主营业务利润为-3.49亿元，去年同期为7,927.51万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -681.32万元 | 1.87% | -3,362.61万元 | 79.74% |
| 投资收益 | -3.02亿元 | 82.70% | -7,291.18万元 | -314.23% |
| 公允价值变动收益 | -4,509.50万元 | 12.35% | 1.33亿元 | -133.93% |
| 其他 | -111.66万元 | 0.31% | 2,502.40万元 | -104.46% |
| 净利润 | -3.65亿元 | 100.00% | 3,240.87万元 | -1226.93% |
行业分析
1、行业发展趋势
城建发展属于房地产开发行业，聚焦住宅、商业及城市综合开发领域 近三年房地产行业经历深度调整，市场集中度提升，2023年百强房企市占率超60%，但开发投资同比下滑7.2%。未来行业将聚焦城市更新、保障性住房和绿色建筑，预计2025年城市更新市场规模达9万亿元，绿色建筑占比提升至30%，行业向精细化、多元化转型
2、市场地位及占有率
城建发展作为北京区域龙头房企，克而瑞2023年北京房企销售榜位列第二，全国百强房企排名第48位，京津冀区域市占率约3.8%，文旅地产板块营收占比提升至2024年的22%
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 城建发展(600266) | 北京市属国资房企，核心业务涵盖住宅开发、文旅地产及股权投资 | 2024年北京市场商品房签约额市占率11.3%位列第二 |
| 保利发展(600048) | 全国性综合地产开发集团，央企背景，布局住宅商业全业态 | 2024年销售额连续五年稳居行业前二，市占率4.5% |
| 万科A(000002) | 国内头部多元化房企，业务覆盖开发、物流、长租公寓等领域 | 2024年新开工面积同比下降15%，但物业营收突破450亿元 |
| 首开股份(600376) | 北京老牌国有房企，重点布局京津冀及长三角保障房项目 | 2024年保障房业务营收占比达38%，居北京同类企业首位 |
| 招商蛇口(001979) | 央企招商局旗下城市运营商，聚焦产业园区与城市综合体 | 2024年城市更新项目储备面积超1200万㎡，排名行业前三 |
1、经营分析总结
最近5年一季度，公司净利润长期处于亏损状态，2024年一季度净利润亏损3.65亿元，同比去年由盈转亏。
2021-2023年一季度公司主营利润持续下降，2024年一季度主营利润亏损681.32万元，较去年同期的亏损有大幅好转，主要是因为财务费用的大幅下降。
总体来说，公司盈利能力堪忧，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 14 | 73 | 41 | 49 | 15 |
| 行业中位数 | 44 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 54 | 21 | 36 | 38 | 55 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.76 | 0.79 | 0.95 | 0.91 | 0.88 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，城建发展近期的市盈率在历史上处在较高的水平。
在2025年01月23日，城建发展的PE-TTM是19.48，而住宅开发行业的PE-TTM是18.65，城建发展高于住宅开发行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 城建发展 | 0.04762 | 4132 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 城建发展 | 0.198581 | 4038 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
城建发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.0476 | 0.1985 | 50 | 4133 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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