上实发展(600748)2024年一季报深度解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
上海实业发展股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。
根据上实发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收5.40亿元，同比大幅下降80.62%。扣非净利润-1.52亿元，由盈转亏。上实发展2024年第一季度净利润-1.52亿元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.01%，其中房地产销售为第一大收入来源，占比82.25%。
1、房地产销售
2023年房地产销售营收81.06亿元，同比去年的38.03亿元大幅增长了113.12%。同期，2023年房地产销售毛利率为43.55%，同比去年的23.55%大幅增长了84.93%。
2、物业管理服务
2016年-2023年物业管理服务营收呈大幅增长趋势，从2016年的4.20亿元，大幅增长到2023年的11.19亿元。2023年物业管理服务毛利率为8.99%，同比去年的7.23%增长了24.34%。
主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降80.62%，净利润由盈转亏
2024年一季度，上实发展营业总收入为5.40亿元，去年同期为27.87亿元，同比大幅下降80.62%，净利润为-1.52亿元，去年同期为2.95亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出1,257.20万元，去年同期支出1.53亿元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为-2.31亿元，去年同期为2.32亿元，由盈转亏；（2）投资收益本期为99.14万元，去年同期为2.13亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 5.40亿元 | 27.87亿元 | -80.62% |
| 营业成本 | 5.19亿元 | 22.54亿元 | -77.00% |
| 销售费用 | 1,789.41万元 | 1,313.80万元 | 36.20% |
| 管理费用 | 1.12亿元 | 1.01亿元 | 10.75% |
| 财务费用 | 7,622.70万元 | 8,388.25万元 | -9.13% |
| 研发费用 | 610.76万元 | 230.75万元 | 164.68% |
| 所得税费用 | 1,257.20万元 | 1.53亿元 | -91.78% |
2024年一季度主营业务利润为-2.31亿元，去年同期为2.32亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为5.40亿元，同比大幅下降80.62%；（2）毛利率本期为3.99%，同比大幅下降了15.14%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
上实发展2024年一季度非主营业务利润为9,154.56万元，去年同期为2.17亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2.31亿元 | 151.80% | 2.32亿元 | -199.98% |
| 资产减值损失 | 8,629.40万元 | -56.60% | 1.79万元 | 482204.24% |
| 其他 | 529.42万元 | -3.47% | 2.17亿元 | -97.56% |
| 净利润 | -1.52亿元 | 100.00% | 2.95亿元 | -151.65% |
行业分析
1、行业发展趋势
上实发展属于房地产开发与运营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，政策端以“稳预期、防风险”为主基调，市场整体增速放缓，但结构性机会显现。2023年行业规模约12.8万亿元，同比下降9.6%，其中商业地产和城市更新领域保持5%以上复合增长。未来趋势将聚焦绿色建筑、智慧社区和存量资产运营，预计2025年住房租赁市场规模突破3万亿元，核心城市商业地产空置率有望降至15%以下，行业向高质量发展转型。
2、市场地位及占有率
上实发展深耕长三角区域，以上海为核心布局高端商办及产业园项目，2024年在上海甲级写字楼市场持有量排名前五，商业地产运营面积超200万平方米，长三角区域市占率约2.3%，位列行业区域型开发商前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 上实发展（600748） | 上海国资控股的综合性开发商，聚焦商业地产、产业园区及城市更新 | 2024年长三角商办项目营收占比达58%，持有型物业面积超300万方 |
| 万科A（000002） | 全国性住宅开发龙头企业，布局多元化业务 | 2024年销售金额市占率3.8%，长租公寓运营规模行业第一 |
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性地产集团，住宅开发与商业运营并重 | 2024年央企地产销售规模首位，商业管理面积突破1500万方 |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦城市综合开发运营，擅长产城融合项目 | 2024年持有型物业收入同比增22%，深圳前海片区市占率超40% |
| 金地集团（600383） | 全国性房企，商业地产与住宅开发双轮驱动 | 2024年一二线城市土储占比75%，商业租金收入同比增18% |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润亏损1.52亿元，同比去年由盈转亏。
2024年一季度主营利润亏损2.31亿元，且是近5年一季度首次亏损，由于营收和毛利率的同步大幅下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但在行业中处于中等水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | 76 | 37 | 29 | 35 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 17 | 44 | 46 | 32 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.23 | 1.51 | 1.10 | 1.00 | 1.00 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期上实发展PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 上实发展 | 0.079902 | 4111 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 上实发展 | 0.151663 | 4084 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
上实发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.0799 | 0.1516 | 52 | 4143 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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