德必集团(300947)2024年一季报深度解读：主营业务利润扭亏为盈推动净利润同比大幅增长
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司于2021年上市，实际控制人为“贾波”。公司作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。主要服务包括租赁服务、会员服务、其他服务。
根据德必集团2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收3.13亿元，同比大幅增长31.05%。扣非净利润725.38万元，扭亏为盈。德必集团2024年第一季度净利润1,251.53万元，业绩同比大幅增长3.44倍。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为商业服务业，其中租赁服务为第一大收入来源，占比80.35%。
1、租赁服务
2023年租赁服务营收9.39亿元，同比去年的6.38亿元大幅增长了47.23%。同期，2023年租赁服务毛利率为39.54%，同比去年的52.09%下降了24.09%。
2、会员及其他服务
2023年会员及其他服务营收2.30亿元，同比去年的1.41亿元大幅增长了63.26%。同期，2023年会员及其他服务毛利率为6.42%，同比去年的-6.55%大幅增长了198.02%。
分季度财务指标
| 年份 | 财务指标 | 一季度 | 二季度 | 三季度 | 四季度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 营业收入 | 3.13亿元 | - | - | - |
| 净利润 | 1,251.53万元 | - | - | - | |
| 2023 | 营业收入 | 2.39亿元 | 2.84亿元 | 3.07亿元 | 3.39亿元 |
| 净利润 | 282.09万元 | 804.02万元 | 2,536.68万元 | 829.46万元 | |
| 2022 | 营业收入 | 2.18亿元 | 1.88亿元 | 1.83亿元 | 1.90亿元 |
| 净利润 | 2,613.31万元 | 2,590.65万元 | 1,081.06万元 | -3,090.37万元 | |
| 2021 | 营业收入 | 2.21亿元 | 2.33亿元 | 2.53亿元 | 2.48亿元 |
| 净利润 | 2,237.43万元 | 3,269.04万元 | 3,041.62万元 | 2,420.99万元 |
2020-2023年，企业的营业收入各季度比重较为稳定，平均一季度占24%、二季度占24%、三季度占26%、四季度占26%
主营业务利润扭亏为盈推动净利润同比大幅增长
1、营业总收入同比增加31.05%，净利润同比增加3.44倍
2024年一季度，德必集团营业总收入为3.13亿元，去年同期为2.39亿元，同比大幅增长31.05%，净利润为1,251.53万元，去年同期为282.09万元，同比大幅增长3.44倍。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然所得税费用本期支出346.90万元，去年同期支出47.12万元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为1,273.98万元，去年同期为-394.83万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 3.13亿元 | 2.39亿元 | 31.05% |
| 营业成本 | 2.02亿元 | 1.65亿元 | 22.44% |
| 销售费用 | 1,015.15万元 | 697.59万元 | 45.52% |
| 管理费用 | 4,644.04万元 | 3,810.45万元 | 21.88% |
| 财务费用 | 3,891.58万元 | 3,024.74万元 | 28.66% |
| 研发费用 | 116.92万元 | 130.27万元 | -10.25% |
| 所得税费用 | 346.90万元 | 47.12万元 | 636.21% |
2024年一季度主营业务利润为1,273.98万元，去年同期为-394.83万元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为3.13亿元，同比大幅增长31.05%；（2）毛利率本期为35.34%，同比小幅增长了4.54%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
德必集团2024年一季度非主营业务利润为324.46万元，去年同期为724.04万元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1,273.98万元 | 101.79% | -394.83万元 | 422.67% |
| 其他收益 | 323.75万元 | 25.87% | 511.28万元 | -36.68% |
| 其他 | 141.18万元 | 11.28% | 94.56万元 | 49.31% |
| 净利润 | 1,251.53万元 | 100.00% | 282.09万元 | 343.65% |
行业分析
1、行业发展趋势
德必集团属于产业地产行业，专注于文化创意产业园区运营及企业服务。 近三年，产业地产行业在政策推动下加速整合，2024年市场规模预计突破2.5万亿元，年复合增长率约8%。未来趋势聚焦智慧园区、绿色低碳建筑及产城融合，受益于数字经济与城市更新需求，细分领域如文创园区服务市场空间有望保持10%以上增速。
2、市场地位及占有率
德必集团为国内文创园区运营龙头，轻资产模式下布局全国超40个园区，在核心城市市占率居细分领域前三，2024年长三角区域营收贡献占比超60%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 德必集团（300947） | 文创园区运营及企业服务提供商 | 2024年长三角园区出租率超90%，轻资产模式签约项目同比增25% |
| 锦和商管（603682） | 城市更新商业地产运营商 | 2025年上海核心区域市占率约12%，老旧厂房改造项目占比70% |
| 浦东金桥（600639） | 产业园区开发及运营 | 2024年智能制造类园区租金收入同比增18%，占营收比重超35% |
| 张江高科（600895） | 科技园区综合服务商 | 2025年集成电路产业载体出租率95%，股权投资贡献利润占比28% |
| 陆家嘴（600663） | 金融贸易区商业地产开发 | 2024年商办物业营收占比超50%，持有型物业资产规模破千亿 |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润1,251.53万元，较上期大幅增长。
由于营收和毛利率的同步增长，2024年一季度主营利润1,273.98万元，同比去年扭亏为盈。
总体来说，公司不仅盈利能力优秀，而且在行业中也属于领先地位。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | 73 | 54 | 76 | 77 |
| 行业中位数 | 70 | 51 | 70 | 50 |
| 行业排名 | 6 | 4 | 3 | 1 |
产业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 德必集团 | 77 | ST广物 | 85 |
| 2 | 南京高科 | 65 | 德必集团 | 76 |
| 3 | ST广物 | 57 | 锦和商管 | 72 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.55 | 0.69 | 0.52 | 0.48 | 0.52 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，德必集团近期的市盈率在历史上处在较高的水平。
在2025年01月23日，德必集团的PE-TTM是97.14，而商业物业经营行业的PE-TTM是25.92，德必集团的PE-TTM远高于商业物业经营行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 德必集团 | 1.668849 | 2694 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 德必集团 | 1.748411 | 2561 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
德必集团神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.6688 | 1.7484 | 12 | 2765 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 富森美 | 841 | 224 |
| 2 | 小商品城 | 1405 | 521 |
| 3 | 汇通能源 | 2173 | 969 |
文章来源：碧湾App
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