苏州高新(600736)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负
苏州新区高新技术产业股份有限公司于1996年上市。公司主营业务为房地产开发,同时还从事高新技术产品的投资、开发和生产;能源、交通、通讯等基础产业的市政基础设施的投资、工程设计、施工、科技咨询服务等。
根据苏州高新2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收42.20亿元，同比大幅增长43.79%。扣非净利润8,060.30万元，同比大幅增长98.25%。苏州高新2024年第一季度净利润3.60亿元，业绩同比大幅增长101.98%。本期经营活动产生的现金流净额为-18.39亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
营业收入情况
2023年公司主要从事产城综合开发、产业园运营、产业投资。
净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负
1、营业总收入同比增加43.79%，净利润同比增加101.98%
2024年一季度，苏州高新营业总收入为42.20亿元，去年同期为29.35亿元，同比大幅增长43.79%，净利润为3.60亿元，去年同期为1.78亿元，同比大幅增长101.98%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然（1）投资收益本期为1.11亿元，去年同期为1.84亿元，同比大幅下降；（2）所得税费用本期支出1.36亿元，去年同期支出7,692.70万元，同比大幅增长。
但是主营业务利润本期为3.06亿元，去年同期为3,417.55万元，同比大幅增长。
2、主营业务利润同比大幅增长7.95倍
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 42.20亿元 | 29.35亿元 | 43.79% |
| 营业成本 | 34.88亿元 | 25.97亿元 | 34.32% |
| 销售费用 | 8,770.90万元 | 6,468.02万元 | 35.60% |
| 管理费用 | 6,858.17万元 | 7,787.93万元 | -11.94% |
| 财务费用 | 1.86亿元 | 1.35亿元 | 38.31% |
| 研发费用 | 849.29万元 | 576.89万元 | 47.22% |
| 所得税费用 | 1.36亿元 | 7,692.70万元 | 77.48% |
2024年一季度主营业务利润为3.06亿元，去年同期为3,417.55万元，同比大幅增长7.95倍。
主营业务利润同比大幅增长主要是由于（1）营业总收入本期为42.20亿元，同比大幅增长43.79%；（2）毛利率本期为17.35%，同比大幅增长了5.83%。
3、非主营业务利润同比小幅下降
苏州高新2024年一季度非主营业务利润为1.91亿元，去年同期为2.21亿元，同比小幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 3.06亿元 | 84.91% | 3,417.55万元 | 794.86% |
| 投资收益 | 1.11亿元 | 30.88% | 1.84亿元 | -39.56% |
| 其他收益 | 5,149.49万元 | 14.30% | 367.40万元 | 1301.61% |
| 其他 | 3,014.52万元 | 8.37% | 3,348.83万元 | -9.98% |
| 净利润 | 3.60亿元 | 100.00% | 1.78亿元 | 101.98% |
行业分析
1、行业发展趋势
苏州高新属于中国A股房地产行业，主营业务涵盖产业园区开发运营及配套服务。 房地产行业近三年受政策调控与市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业园区、城市更新及保障性住房领域成为结构性增长点。2024年后，政策支持转向绿色建筑、智慧园区及产城融合，行业向精细化运营转型，预计核心城市群产业地产市场年复合增长率维持在5%-8%，绿色建筑渗透率突破40%。
2、市场地位及占有率
苏州高新为长三角区域产业园区开发龙头企业，2024年区域市场占有率约3.2%，在苏州产业地产领域占据约15%份额，其运营的苏州科技城等标杆项目贡献超60%产业服务收入，但全国综合排名未进入行业前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 苏州高新（600736） | 聚焦长三角产业园区开发与运营，涵盖科技载体、人才社区及产业投资 | 2025年产业服务营收占比达37%，智慧园区覆盖率85% |
| 万科A（000002） | 全国性综合开发商，涉足住宅、商业、物流地产 | 2024年物流地产市占率12.5%，产业园区营收超千亿 |
| 保利发展（600048） | 以住宅开发为主，拓展城市更新与产业综合体 | 2025年城市更新项目贡献营收24%，产业园出租率92% |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦蛇口模式园区开发，布局港口、邮轮及产业新城 | 2024年产业园区营收占比29%，深圳前海项目贡献营收超百亿 |
| 金地集团（600383） | 住宅与商业地产双轮驱动，拓展产业地产轻资产服务 | 2025年产业服务营收同比增长41%，管理规模突破300万㎡ |
1、经营分析总结
近3年一季度公司净利润持续增长，2024年一季度净利润3.60亿元，较上期大幅增长。
公司主营利润近3年一季度持续增长，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2024年一季度主营利润3.06亿元，较去年同期大幅增长。
总体来说，公司盈利能力较好，在行业中也处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 21 | 49 | 43 | 50 | 53 |
| 行业中位数 | 44 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 41 | 49 | 33 | 37 | 13 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.85 | 0.71 | 0.87 | 0.89 | 0.94 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，苏州高新近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2025年01月23日，苏州高新的PE-TTM是36.37，而住宅开发行业的PE-TTM是18.65，苏州高新的PE-TTM相比住宅开发行业的PE-TTM较高。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 苏州高新 | 1.221154 | 3136 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 苏州高新 | 2.224375 | 2105 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
苏州高新神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.2211 | 2.2243 | 21 | 2759 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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