分析报告

苏州高新(600736)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负

苏州新区高新技术产业股份有限公司于1996年上市。公司主营业务为房地产开发,同时还从事高新技术产品的投资、开发和生产;能源、交通、通讯等基础产业的市政基础设施的投资、工程设计、施工、科技咨询服务等。

根据苏州高新2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收42.20亿元，同比大幅增长43.79%。扣非净利润8,060.30万元，同比大幅增长98.25%。苏州高新2024年第一季度净利润3.60亿元，业绩同比大幅增长101.98%。本期经营活动产生的现金流净额为-18.39亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

PART 1

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营业收入情况

2023年公司主要从事产城综合开发、产业园运营、产业投资。

PART 2

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净利润同比大幅增长但现金流净额由正转负

1、营业总收入同比增加43.79%，净利润同比增加101.98%

2024年一季度，苏州高新营业总收入为42.20亿元，去年同期为29.35亿元，同比大幅增长43.79%，净利润为3.60亿元，去年同期为1.78亿元，同比大幅增长101.98%。

净利润同比大幅增长的原因是：

虽然（1）投资收益本期为1.11亿元，去年同期为1.84亿元，同比大幅下降；（2）所得税费用本期支出1.36亿元，去年同期支出7,692.70万元，同比大幅增长。

但是主营业务利润本期为3.06亿元，去年同期为3,417.55万元，同比大幅增长。

2、主营业务利润同比大幅增长7.95倍

主要财务数据表

	本期报告	上年同期	同比增减
营业总收入	42.20亿元	29.35亿元	43.79%
营业成本	34.88亿元	25.97亿元	34.32%
销售费用	8,770.90万元	6,468.02万元	35.60%
管理费用	6,858.17万元	7,787.93万元	-11.94%
财务费用	1.86亿元	1.35亿元	38.31%
研发费用	849.29万元	576.89万元	47.22%
所得税费用	1.36亿元	7,692.70万元	77.48%

2024年一季度主营业务利润为3.06亿元，去年同期为3,417.55万元，同比大幅增长7.95倍。

主营业务利润同比大幅增长主要是由于（1）营业总收入本期为42.20亿元，同比大幅增长43.79%；（2）毛利率本期为17.35%，同比大幅增长了5.83%。

3、非主营业务利润同比小幅下降

苏州高新2024年一季度非主营业务利润为1.91亿元，去年同期为2.21亿元，同比小幅下降。

非主营业务表

	金额	占净利润比例	去年同期	同比增减
主营业务利润	3.06亿元	84.91%	3,417.55万元	794.86%
投资收益	1.11亿元	30.88%	1.84亿元	-39.56%
其他收益	5,149.49万元	14.30%	367.40万元	1301.61%
其他	3,014.52万元	8.37%	3,348.83万元	-9.98%
净利润	3.60亿元	100.00%	1.78亿元	101.98%

PART 3

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行业分析

1、行业发展趋势

苏州高新属于中国A股房地产行业，主营业务涵盖产业园区开发运营及配套服务。房地产行业近三年受政策调控与市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业园区、城市更新及保障性住房领域成为结构性增长点。2024年后，政策支持转向绿色建筑、智慧园区及产城融合，行业向精细化运营转型，预计核心城市群产业地产市场年复合增长率维持在5%-8%，绿色建筑渗透率突破40%。

2、市场地位及占有率

苏州高新为长三角区域产业园区开发龙头企业，2024年区域市场占有率约3.2%，在苏州产业地产领域占据约15%份额，其运营的苏州科技城等标杆项目贡献超60%产业服务收入，但全国综合排名未进入行业前十。

3、主要竞争对手

公司名（股票代码）	简介	发展详情
苏州高新（600736）	聚焦长三角产业园区开发与运营，涵盖科技载体、人才社区及产业投资	2025年产业服务营收占比达37%，智慧园区覆盖率85%
万科A（000002）	全国性综合开发商，涉足住宅、商业、物流地产	2024年物流地产市占率12.5%，产业园区营收超千亿
保利发展（600048）	以住宅开发为主，拓展城市更新与产业综合体	2025年城市更新项目贡献营收24%，产业园出租率92%
招商蛇口（001979）	聚焦蛇口模式园区开发，布局港口、邮轮及产业新城	2024年产业园区营收占比29%，深圳前海项目贡献营收超百亿
金地集团（600383）	住宅与商业地产双轮驱动，拓展产业地产轻资产服务	2025年产业服务营收同比增长41%，管理规模突破300万㎡

总结

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1、经营分析总结

近3年一季度公司净利润持续增长，2024年一季度净利润3.60亿元，较上期大幅增长。

公司主营利润近3年一季度持续增长，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2024年一季度主营利润3.06亿元，较去年同期大幅增长。

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