分析报告

京投发展(600683)2024年一季报深度解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏

京投发展股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产开发、经营及租赁。公司的主要产品包括房产销售、物业租赁、进出口贸易。

根据京投发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收2.56亿元，同比大幅下降91.96%。扣非净利润-8,865.16万元，由盈转亏。京投发展2024年第一季度净利润-9,847.14万元，业绩由盈转亏。

PART 1

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营业收入情况

2023年公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.72%，主营产品为房产销售。

1、房产销售

2023年房产销售营收105.85亿元，同比去年的55.07亿元大幅增长了92.21%。2017年-2023年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2017年的36.34%，大幅下降到了2023年的7.47%。

PART 2

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主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏

1、营业总收入同比下降91.96%，净利润由盈转亏

2024年一季度，京投发展营业总收入为2.56亿元，去年同期为31.88亿元，同比大幅下降91.96%，净利润为-9,847.14万元，去年同期为1.99亿元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-1.25亿元，去年同期为1.36亿元，由盈转亏；（2）投资收益本期为1,423.14万元，去年同期为1.34亿元，同比大幅下降。

2、主营业务利润由盈转亏

主要财务数据表

	本期报告	上年同期	同比增减
营业总收入	2.56亿元	31.88亿元	-91.96%
营业成本	2.63亿元	27.74亿元	-90.52%
销售费用	1,870.72万元	5,726.16万元	-67.33%
管理费用	3,931.00万元	4,191.99万元	-6.23%
财务费用	5,229.77万元	3,174.29万元	64.75%
研发费用			-
所得税费用	-1,197.12万元	6,319.01万元	-118.95%

2024年一季度主营业务利润为-1.25亿元，去年同期为1.36亿元，由盈转亏。

主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为2.56亿元，同比大幅下降91.96%；（2）毛利率本期为-2.59%，同比大幅下降了15.57%。

3、净现金流同比大幅下降3.01倍

2024年一季度，京投发展净现金流为-79.61亿元，去年同期为-19.86亿元，较去年同期大幅下降3.01倍。

PART 3

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行业分析

1、行业发展趋势

京投发展属于中国A股市场的房地产开发与经营行业，聚焦轨道交通物业开发及城市综合运营。近三年，房地产行业受政策调控深化影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。2024年行业加速分化，头部企业向轻资产、城市更新及保障性住房转型，市场空间向核心城市群集中，预计未来三年绿色建筑、智慧社区等细分领域年均增速超8%，保障性住房投资占比提升至25%以上。

2、市场地位及占有率

京投发展以轨道交通物业开发为核心，2024年在北京区域TOD（公共交通导向开发）领域市占率约12%，位居前三，但全国综合市占率不足1%，营收规模在A股房企中排名50名以外，属于区域型特色开发商。

3、主要竞争对手

公司名（股票代码）	简介	发展详情
京投发展（600683）	聚焦轨道交通物业开发，业务覆盖北京、无锡等城市	2024年北京区域TOD项目签约额占比超60%
保利发展（600048）	全国性综合房企，布局住宅开发、商业运营等	2024年销售额超4500亿元，市占率约3.8%
万科A（000002）	多元化房企，涉足住宅、物流、长租公寓等领域	2024年经营性业务营收占比提升至22%
招商蛇口（001979）	以城市综合开发运营为核心，布局核心一二线城市	2025年城市更新项目储备面积超1200万平米
金地集团（600383）	专注住宅开发与商业地产，全国化布局	2024年华东区域销售贡献率超35%

总结

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1、经营分析总结

2024年一季度净利润亏损9,847.14万元，是7年来一季度的首次亏损。

由于营收和毛利率的同步大幅下降，2024年一季度主营利润亏损1.25亿元，同比去年由盈转亏。

总体来说，公司盈利能力不佳，但在行业中处于中等水平。

2、经营评分及排名

经营评分：33 总排名：3677/5196

行业排名（住宅地产）：26/62

	2023年中报	2023年三季报	2023年年报	2024年一季报
评分	80	51	39	33
行业中位数	60	41	48	33
行业排名	14	13	43	33

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