京投发展(600683)2024年一季报深度解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
京投发展股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产开发、经营及租赁。公司的主要产品包括房产销售、物业租赁、进出口贸易。
根据京投发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收2.56亿元，同比大幅下降91.96%。扣非净利润-8,865.16万元，由盈转亏。京投发展2024年第一季度净利润-9,847.14万元，业绩由盈转亏。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.72%，主营产品为房产销售。
1、房产销售
2023年房产销售营收105.85亿元，同比去年的55.07亿元大幅增长了92.21%。2017年-2023年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2017年的36.34%，大幅下降到了2023年的7.47%。
主营业务利润由盈转亏导致净利润由盈转亏
1、营业总收入同比下降91.96%，净利润由盈转亏
2024年一季度，京投发展营业总收入为2.56亿元，去年同期为31.88亿元，同比大幅下降91.96%，净利润为-9,847.14万元，去年同期为1.99亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-1.25亿元，去年同期为1.36亿元，由盈转亏；（2）投资收益本期为1,423.14万元，去年同期为1.34亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.56亿元 | 31.88亿元 | -91.96% |
| 营业成本 | 2.63亿元 | 27.74亿元 | -90.52% |
| 销售费用 | 1,870.72万元 | 5,726.16万元 | -67.33% |
| 管理费用 | 3,931.00万元 | 4,191.99万元 | -6.23% |
| 财务费用 | 5,229.77万元 | 3,174.29万元 | 64.75% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -1,197.12万元 | 6,319.01万元 | -118.95% |
2024年一季度主营业务利润为-1.25亿元，去年同期为1.36亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为2.56亿元，同比大幅下降91.96%；（2）毛利率本期为-2.59%，同比大幅下降了15.57%。
3、净现金流同比大幅下降3.01倍
2024年一季度，京投发展净现金流为-79.61亿元，去年同期为-19.86亿元，较去年同期大幅下降3.01倍。
行业分析
1、行业发展趋势
京投发展属于中国A股市场的房地产开发与经营行业，聚焦轨道交通物业开发及城市综合运营。 近三年，房地产行业受政策调控深化影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。2024年行业加速分化，头部企业向轻资产、城市更新及保障性住房转型，市场空间向核心城市群集中，预计未来三年绿色建筑、智慧社区等细分领域年均增速超8%，保障性住房投资占比提升至25%以上。
2、市场地位及占有率
京投发展以轨道交通物业开发为核心，2024年在北京区域TOD（公共交通导向开发）领域市占率约12%，位居前三，但全国综合市占率不足1%，营收规模在A股房企中排名50名以外，属于区域型特色开发商。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 京投发展（600683） | 聚焦轨道交通物业开发，业务覆盖北京、无锡等城市 | 2024年北京区域TOD项目签约额占比超60% |
| 保利发展（600048） | 全国性综合房企，布局住宅开发、商业运营等 | 2024年销售额超4500亿元，市占率约3.8% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，涉足住宅、物流、长租公寓等领域 | 2024年经营性业务营收占比提升至22% |
| 招商蛇口（001979） | 以城市综合开发运营为核心，布局核心一二线城市 | 2025年城市更新项目储备面积超1200万平米 |
| 金地集团（600383） | 专注住宅开发与商业地产，全国化布局 | 2024年华东区域销售贡献率超35% |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润亏损9,847.14万元，是7年来一季度的首次亏损。
由于营收和毛利率的同步大幅下降，2024年一季度主营利润亏损1.25亿元，同比去年由盈转亏。
总体来说，公司盈利能力不佳，但在行业中处于中等水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | 80 | 51 | 39 | 33 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 14 | 13 | 43 | 33 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.69 | 0.86 | 1.02 | 1.13 | 0.86 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | - | -1.69 | - | 4.93 | - |
| 描述 | - | 非常有可能 | - | 非常有可能 | - | |
| F值 | 分数 | 3 | 4 | 4 | 5 | 6 |
| 描述 | 较差 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
注3:F-Score模型是由芝加哥大学的教授Josephpiotroski在2000年提出的判断公司基本面的模型。
| F值范围 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >=7 | 良好 |
| 7 > 分值 >= 4 | 一般 |
| 分值 < 4 | 较差 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，近期京投发展PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 京投发展 | -0.241623 | 4317 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 京投发展 | -0.405705 | 4412 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
京投发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.241 | -0.405 | 57 | 4378 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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