衢州发展(600208)2024年一季报深度解读：净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
新湖中宝股份有限公司于1999年上市，实际控制人为“黄伟”。公司主营业务是房地产开发、投资、商业贸易等。其主要产品包括房地产、商业贸易和海涂开发。
根据衢州发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收22.43亿元，同比大幅增长6.10倍。扣非净利润8.59亿元，同比大幅增长51.17%。衢州发展2024年第一季度净利润5.33亿元，业绩同比下降24.31%。
营业收入情况
2023年公司主要从事房地产、海涂开发、其他。
1、房地产
2023年房地产营收167.27亿元，同比去年的93.19亿元大幅增长了79.5%。2021年-2023年房地产毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的26.99%，大幅增长到了2023年的40.01%。
净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比大幅增加6.10倍，净利润同比降低24.31%
2024年一季度，衢州发展营业总收入为22.43亿元，去年同期为3.16亿元，同比大幅增长6.10倍，净利润为5.33亿元，去年同期为7.04亿元，同比下降24.31%。
净利润同比下降的原因是：
虽然主营业务利润本期为1.19亿元，去年同期为-5.58亿元，扭亏为盈；
但是（1）公允价值变动收益本期为-5.18亿元，去年同期为-1.12亿元，亏损增大；（2）投资收益本期为10.61亿元，去年同期为13.69亿元，同比下降。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 22.43亿元 | 3.16亿元 | 610.24% |
| 营业成本 | 13.11亿元 | 2.40亿元 | 444.97% |
| 销售费用 | 4,932.75万元 | 4,100.68万元 | 20.29% |
| 管理费用 | 9,185.76万元 | 1.22亿元 | -24.82% |
| 财务费用 | 4.30亿元 | 4.50亿元 | -4.47% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.33亿元 | -133.34万元 | 10070.75% |
2024年一季度主营业务利润为1.19亿元，去年同期为-5.58亿元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为22.43亿元，同比大幅增长6.10倍；（2）毛利率本期为41.57%，同比大幅增长了17.72%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
衢州发展2024年一季度非主营业务利润为5.48亿元，去年同期为12.61亿元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1.19亿元 | 22.24% | -5.58亿元 | 121.26% |
| 投资收益 | 10.61亿元 | 198.93% | 13.69亿元 | -22.54% |
| 公允价值变动收益 | -5.18亿元 | -97.14% | -1.12亿元 | -364.22% |
| 其他 | 551.72万元 | 1.04% | 1,098.88万元 | -49.79% |
| 净利润 | 5.33亿元 | 100.00% | 7.04亿元 | -24.31% |
行业分析
1、行业发展趋势
房地产开发及综合投资运营 近三年房地产行业受宏观政策调控影响，整体市场增速放缓，但结构性机会如城市更新、保障性住房建设推动区域需求。未来行业将向绿色建筑、智能开发转型，长三角等重点区域市场空间仍存，预计2025年市场总规模维持在18万亿元左右，头部企业集中度持续提升
2、市场地位及占有率
衢州发展聚焦浙江省及四省边际城市群，2024年三季报显示主营收入141.21亿元，同比增长279.28%，区域市场占有率约1.2%-1.5%，但在全国房地产企业中排名50名以外，属区域型中型房企
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 衢州发展（600208） | 浙江省区域性房企，业务涵盖房地产开发、产业投资及商业贸易 | 2024年房地产项目营收占比58%，长三角区域土储占比超70% |
| 万科A（000002） | 全国性综合开发商，覆盖住宅、商业、物流地产 | 2024年销售额市占率3.2%，绿色建筑认证项目占比65% |
| 保利发展（600048） | 央企背景龙头房企，重点布局一二线城市核心地段 | 2024年销售额排名行业第二，市占率3.8% |
| 招商蛇口（001979） | 以蛇口模式为核心的产城融合开发商 | 2024年持有型物业营收同比增长22%，REITs发行规模行业领先 |
| 新城控股（601155） | 商业地产与住宅开发双轮驱动，吾悦广场为核心IP | 2024年商业运营收入突破100亿元，出租率维持95%以上 |
1、经营分析总结
2024年一季度扣非净利润10.20亿元，较上期大幅增长。
公司主营利润近5年一季度仅在2024年盈利，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2024年一季度主营利润1.19亿元，同比去年扭亏为盈。
总体来说，公司虽然盈利能力一般，但在行业中处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 50 | 64 | 46 | 72 | 51 |
| 行业中位数 | 44 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 13 | 34 | 22 | 10 | 15 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.84 | 0.97 | 0.73 | 0.74 | 0.74 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，新湖中宝近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2025年01月23日，新湖中宝的PE-TTM是14.72，而住宅开发行业的PE-TTM是18.65，新湖中宝低于住宅开发行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 衢州发展 | 4.365567 | 907 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 衢州发展 | 10.971826 | 64 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
衢州发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 4.3655 | 10.971 | 3 | 287 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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