分析报告

衢州发展(600208)2024年一季报深度解读：净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长

新湖中宝股份有限公司于1999年上市，实际控制人为“黄伟”。公司主营业务是房地产开发、投资、商业贸易等。其主要产品包括房地产、商业贸易和海涂开发。

根据衢州发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收22.43亿元，同比大幅增长6.10倍。扣非净利润8.59亿元，同比大幅增长51.17%。衢州发展2024年第一季度净利润5.33亿元，业绩同比下降24.31%。

PART 1

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营业收入情况

2023年公司主要从事房地产、海涂开发、其他。

1、房地产

2023年房地产营收167.27亿元，同比去年的93.19亿元大幅增长了79.5%。2021年-2023年房地产毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的26.99%，大幅增长到了2023年的40.01%。

PART 2

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净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长

1、营业总收入同比大幅增加6.10倍，净利润同比降低24.31%

2024年一季度，衢州发展营业总收入为22.43亿元，去年同期为3.16亿元，同比大幅增长6.10倍，净利润为5.33亿元，去年同期为7.04亿元，同比下降24.31%。

净利润同比下降的原因是：

虽然主营业务利润本期为1.19亿元，去年同期为-5.58亿元，扭亏为盈；

但是（1）公允价值变动收益本期为-5.18亿元，去年同期为-1.12亿元，亏损增大；（2）投资收益本期为10.61亿元，去年同期为13.69亿元，同比下降。

2、主营业务利润扭亏为盈

主要财务数据表

	本期报告	上年同期	同比增减
营业总收入	22.43亿元	3.16亿元	610.24%
营业成本	13.11亿元	2.40亿元	444.97%
销售费用	4,932.75万元	4,100.68万元	20.29%
管理费用	9,185.76万元	1.22亿元	-24.82%
财务费用	4.30亿元	4.50亿元	-4.47%
研发费用			-
所得税费用	1.33亿元	-133.34万元	10070.75%

2024年一季度主营业务利润为1.19亿元，去年同期为-5.58亿元，扭亏为盈。

主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为22.43亿元，同比大幅增长6.10倍；（2）毛利率本期为41.57%，同比大幅增长了17.72%。

3、非主营业务利润同比大幅下降

衢州发展2024年一季度非主营业务利润为5.48亿元，去年同期为12.61亿元，同比大幅下降。

非主营业务表

	金额	占净利润比例	去年同期	同比增减
主营业务利润	1.19亿元	22.24%	-5.58亿元	121.26%
投资收益	10.61亿元	198.93%	13.69亿元	-22.54%
公允价值变动收益	-5.18亿元	-97.14%	-1.12亿元	-364.22%
其他	551.72万元	1.04%	1,098.88万元	-49.79%
净利润	5.33亿元	100.00%	7.04亿元	-24.31%

PART 3

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行业分析

1、行业发展趋势

房地产开发及综合投资运营近三年房地产行业受宏观政策调控影响，整体市场增速放缓，但结构性机会如城市更新、保障性住房建设推动区域需求。未来行业将向绿色建筑、智能开发转型，长三角等重点区域市场空间仍存，预计2025年市场总规模维持在18万亿元左右，头部企业集中度持续提升

2、市场地位及占有率

衢州发展聚焦浙江省及四省边际城市群，2024年三季报显示主营收入141.21亿元，同比增长279.28%，区域市场占有率约1.2%-1.5%，但在全国房地产企业中排名50名以外，属区域型中型房企

3、主要竞争对手

公司名（股票代码）	简介	发展详情
衢州发展（600208）	浙江省区域性房企，业务涵盖房地产开发、产业投资及商业贸易	2024年房地产项目营收占比58%，长三角区域土储占比超70%
万科A（000002）	全国性综合开发商，覆盖住宅、商业、物流地产	2024年销售额市占率3.2%，绿色建筑认证项目占比65%
保利发展（600048）	央企背景龙头房企，重点布局一二线城市核心地段	2024年销售额排名行业第二，市占率3.8%
招商蛇口（001979）	以蛇口模式为核心的产城融合开发商	2024年持有型物业营收同比增长22%，REITs发行规模行业领先
新城控股（601155）	商业地产与住宅开发双轮驱动，吾悦广场为核心IP	2024年商业运营收入突破100亿元，出租率维持95%以上

总结

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1、经营分析总结

2024年一季度扣非净利润10.20亿元，较上期大幅增长。

公司主营利润近5年一季度仅在2024年盈利，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2024年一季度主营利润1.19亿元，同比去年扭亏为盈。

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