保利发展(600048)2024年一季报深度解读：主营业务利润同比小幅下降
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
根据保利发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收497.48亿元，同比增长24.41%。扣非净利润21.16亿元，同比下降20.34%。本期经营活动产生的现金流净额为-333.06亿元，营收同比增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为房地产销售，占比高达92.97%。
1、房地产销售
2023年房地产销售营收3,225.02亿元，同比去年的2,565.78亿元增长了25.69%。2019年-2023年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的35.38%，大幅下降到了2023年的16.32%。
2017年，该产品名称由“房地产”变更为“房地产销售”。
主营业务利润同比小幅下降
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 497.48亿元 | 399.89亿元 | 24.41% |
| 营业成本 | 404.77亿元 | 312.18亿元 | 29.66% |
| 销售费用 | 11.43亿元 | 9.90亿元 | 15.47% |
| 管理费用 | 9.60亿元 | 9.54亿元 | 0.60% |
| 财务费用 | 7.53亿元 | 5.47亿元 | 37.67% |
| 研发费用 | 907.06万元 | 1,562.01万元 | -41.93% |
| 所得税费用 | 14.17亿元 | 14.17亿元 | 0.05% |
2024年一季度主营业务利润为48.57亿元，去年同期为51.21亿元，同比小幅下降5.15%。
虽然营业总收入本期为497.48亿元，同比增长24.41%，不过毛利率本期为18.64%，同比下降了3.29%，导致主营业务利润同比小幅下降。
全球排名
截止到2025年6月20日，保利发展近十二个月的滚动营收为3117亿元，在住宅地产行业中，保利发展的全球营收规模排名为3名，全国排名为2名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2693 | 6.98 | 161 | 13.00 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2646 | 9.84 | 342 | 4.44 |
| Lennar 莱纳 | 2548 | 9.32 | 283 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
保利发展属于房地产开发行业，专注于商品住宅开发销售及综合性不动产投资运营。 房地产开发行业近三年受政策调控与市场分化影响，整体增速放缓但结构性机会凸显。2024年行业集中度持续提升，头部企业通过高能级城市深耕巩固优势，未来市场空间将聚焦核心都市圈及改善型需求，预计头部企业凭借资金和运营能力进一步扩大份额，行业逐步进入高质量发展阶段。
2、市场地位及占有率
保利发展2024年上半年以3.68%的销售金额市占率稳居行业首位，在38个核心城市中有32个市占率位列前五，其中11个城市排名第一，战略聚焦高能级城市成效显著。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性房地产开发商，深耕核心城市群 | 2024年上半年销售金额市占率3.68%，高能级城市土储权益占比95.5% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化业务协同发展 | 2024年持续优化债务结构，核心城市项目去化率保持行业前列 |
| 金地集团（600383） | 以住宅开发为主，布局一二线城市 | 2024年强化现金流管控，新增土储聚焦长三角及大湾区 |
| 绿地控股（600606） | 综合性地产集团，涉足基建与商业运营 | 2024年加速资产盘活，超高层商业项目贡献稳定租金收入 |
| 京基智农（000048） | 以深圳为核心的粤港澳大湾区区域开发商 | 2024年城市更新项目转化加速，现代农业与地产协同效应显现 |
1、经营分析总结
近10年一季度公司净利润持续增长，2024年一季度净利润39.83亿元。
2021-2023年一季度公司主营利润持续增长，由于毛利率的下降，2024年一季度主营利润48.57亿元，较去年同期有所下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 49 | 67 | 49 | 64 | 46 |
| 行业中位数 | 44 | 60 | 41 | 48 | 33 |
| 行业排名 | 17 | 32 | 18 | 20 | 21 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年一季度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 荣安地产 | 82 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 沙河股份 | 77 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 湖南投资 | 58 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.95 | 0.94 | 0.92 | 0.93 | 0.91 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2025年01月23日）
可以看到，保利发展近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2025年01月23日，保利发展的PE-TTM是20.02，而住宅开发行业的PE-TTM是18.65，保利发展高于住宅开发行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 保利发展 | 1.134808 | 3228 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 保利发展 | 4.846826 | 616 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
保利发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.1348 | 4.8468 | 14 | 2005 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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