保利发展(600048)2024年一季报深度解读：主营业务利润同比小幅下降
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
根据保利发展2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收497.48亿元，同比增长24.41%。扣非净利润21.16亿元，同比下降20.34%。本期经营活动产生的现金流净额为-333.06亿元，营收同比增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
2023年公司的主要业务为房地产销售，占比高达92.97%。
2023年房地产销售营收3,225.02亿元，同比去年的2,565.78亿元增长了25.69%。2019年-2023年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的35.38%，大幅下降到了2023年的16.32%。
2017年，该产品名称由“房地产”变更为“房地产销售”。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
497.48亿元 |
399.89亿元 |
24.41% |
| 营业成本 |
404.77亿元 |
312.18亿元 |
29.66% |
| 销售费用 |
11.43亿元 |
9.90亿元 |
15.47% |
| 管理费用 |
9.60亿元 |
9.54亿元 |
0.60% |
| 财务费用 |
7.53亿元 |
5.47亿元 |
37.67% |
| 研发费用 |
907.06万元 |
1,562.01万元 |
-41.93% |
| 所得税费用 |
14.17亿元 |
14.17亿元 |
0.05% |
2024年一季度主营业务利润为48.57亿元，去年同期为51.21亿元，同比小幅下降5.15%。
虽然营业总收入本期为497.48亿元，同比增长24.41%，不过毛利率本期为18.64%，同比下降了3.29%，导致主营业务利润同比小幅下降。
截止到2025年6月20日，保利发展近十二个月的滚动营收为3117亿元，在住宅地产行业中，保利发展的全球营收规模排名为3名，全国排名为2名。
住宅地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| 万科A |
3432 |
-8.83 |
-494.78 |
-- |
| 万科企业 |
3432 |
-8.83 |
-494.78 |
-- |
| 保利发展 |
3117 |
3.02 |
50 |
-43.27 |
| 华润置地 |
2788 |
9.54 |
256 |
-7.58 |
| Daiwa House Industry 大和房建 |
2693 |
6.98 |
161 |
13.00 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 |
2646 |
9.84 |
342 |
4.44 |
| Lennar 莱纳 |
2548 |
9.32 |
283 |
-3.89 |
| 碧桂园 |
2528 |
-21.53 |
-328.35 |
-- |
| 绿地控股 |
2409 |
-23.81 |
-155.52 |
-- |
| 中国恒大 |
2301 |
-21.61 |
-1059.14 |
-- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
保利发展属于房地产开发行业，专注于商品住宅开发销售及综合性不动产投资运营。 房地产开发行业近三年受政策调控与市场分化影响，整体增速放缓但结构性机会凸显。2024年行业集中度持续提升，头部企业通过高能级城市深耕巩固优势，未来市场空间将聚焦核心都市圈及改善型需求，预计头部企业凭借资金和运营能力进一步扩大份额，行业逐步进入高质量发展阶段。
保利发展2024年上半年以3.68%的销售金额市占率稳居行业首位，在38个核心城市中有32个市占率位列前五，其中11个城市排名第一，战略聚焦高能级城市成效显著。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 保利发展（600048） |
央企背景的综合性房地产开发商，深耕核心城市群 |
2024年上半年销售金额市占率3.68%，高能级城市土储权益占比95.5% |
| 万科A（000002） |
全国性龙头房企，多元化业务协同发展 |
2024年持续优化债务结构，核心城市项目去化率保持行业前列 |
| 金地集团（600383） |
以住宅开发为主，布局一二线城市 |
2024年强化现金流管控，新增土储聚焦长三角及大湾区 |
| 绿地控股（600606） |
综合性地产集团，涉足基建与商业运营 |
2024年加速资产盘活，超高层商业项目贡献稳定租金收入 |
| 京基智农（000048） |
以深圳为核心的粤港澳大湾区区域开发商 |
2024年城市更新项目转化加速，现代农业与地产协同效应显现 |
近10年一季度公司净利润持续增长，2024年一季度净利润39.83亿元。
2021-2023年一季度公司主营利润持续增长，由于毛利率的下降，2024年一季度主营利润48.57亿元，较去年同期有所下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
