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万科A(000002)2024年一季报深度解读:资产负债率同比下降,主营业务利润由盈转亏导致净利润同比大幅下降

万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务;公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。

根据万科A2024年第一季度财报披露,2024年一季度,公司实现营收615.94亿元,同比小幅下降10.05%。扣非净利润-16.75亿元,由盈转亏。万科A2024年第一季度净利润3.31亿元,业绩同比大幅下降88.31%。

PART 1
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分季度财务指标


年份 财务指标 一季度 二季度 三季度 四季度
2024 营业收入 615.94亿元 - - -
净利润 3.31亿元 - - -
2023 营业收入 684.74亿元 1,324.19亿元 894.16亿元 1,754.31亿元
净利润 28.34亿元 123.35亿元 58.59亿元 -5.72亿元
2022 营业收入 626.67亿元 1,442.49亿元 1,307.57亿元 1,661.65亿元
净利润 27.88亿元 153.43亿元 91.14亿元 103.68亿元
2021 营业收入 622.64亿元 1,048.47亿元 1,043.75亿元 1,813.12亿元
净利润 25.07亿元 136.66亿元 84.31亿元 134.65亿元

2019-2023年,企业的营业收入各季度比重较为稳定,平均一季度占13%、二季度占26%、三季度占23%、四季度占38%

PART 2
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主营业务利润由盈转亏导致净利润同比大幅下降

1、营业总收入同比小幅降低10.05%,净利润同比大幅降低88.31%

2024年一季度,万科A营业总收入为615.94亿元,去年同期为684.74亿元,同比小幅下降10.05%,净利润为3.31亿元,去年同期为28.34亿元,同比大幅下降88.31%。

净利润同比大幅下降的原因是:

虽然所得税费用本期支出3.68亿元,去年同期支出13.98亿元,同比大幅下降;

但是主营业务利润本期为-2.55亿元,去年同期为32.55亿元,由盈转亏。

2、主营业务利润由盈转亏

主要财务数据表


本期报告 上年同期 同比增减
营业总收入 615.94亿元 684.74亿元 -10.05%
营业成本 549.29亿元 578.97亿元 -5.13%
销售费用 16.33亿元 17.18亿元 -4.97%
管理费用 15.26亿元 15.52亿元 -1.72%
财务费用 10.92亿元 12.37亿元 -11.69%
研发费用 1.38亿元 1.52亿元 -9.15%
所得税费用 3.68亿元 13.98亿元 -73.67%

2024年一季度主营业务利润为-2.55亿元,去年同期为32.55亿元,由盈转亏。

主营业务利润由盈转亏主要是由于(1)营业总收入本期为615.94亿元,同比小幅下降10.05%;(2)毛利率本期为10.82%,同比下降了4.63%。

3、非主营业务利润同比基本持平

万科A2024年一季度非主营业务利润为9.55亿元,去年同期为9.77亿元,同比基本持平。

非主营业务表


金额 占净利润比例 去年同期 同比增减
主营业务利润 -2.55亿元 -77.10% 32.55亿元 -107.85%
投资收益 10.40亿元 313.97% 5.78亿元 79.97%
营业外收入 2.04亿元 61.57% 2.46亿元 -17.12%
营业外支出 1.84亿元 55.66% 1.06亿元 74.76%
信用减值损失 -1.03亿元 -31.02% -6,674.07万元 -53.95%
其他 -221.44万元 -0.67% 3.25亿元 -100.68%
净利润 3.31亿元 100.00% 28.34亿元 -88.31%

4、净现金流由正转负

2024年一季度,万科A净现金流为-161.46亿元,去年同期为29.14亿元,由正转负。

PART 3
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资产负债率同比下降

2024年一季度,企业资产负债率为72.71%,去年同期为77.20%,同比小幅下降了4.49%,近5年资产负债率总体呈现下降状态,从84.25%下降至72.71%。

资产负债率同比下降主要是总负债本期为10,643.36亿元,同比下降20.90%,另外总资产本期为14,638.69亿元,同比下降16.02%。

1、有息负债近4年呈现上升趋势

有息负债从2021年一季度到2024年一季度近4年呈现上升趋势。有息负债的持续上升说明公司负债结构趋于恶化,会导致公司财务费用的上涨。

2、偿债能力:货币资金/短期债务同比大幅下降

近五期偿债能力指标汇总


2024年一季报 2023年年报 2023年三季报 2023年中报 2023年一季报
流动比率 1.38 1.32 1.23 1.18 1.15
速动比率 0.55 0.49 0.41 0.42 0.43
现金比率(%) 0.10 0.13 0.11 0.15 0.14
资产负债率(%) 72.71 77.20 79.80 81.37 84.25
EBITDA 利息保障倍数 25.37 7.08 13.09 19.67 39.83
经营活动现金流净额/短期债务 -0.11 0.11 -0.23 0.22 -0.03
货币资金/短期债务 0.99 2.22 2.41 2.59 1.87

现金比率为0.10,去年同期为0.13,同比下降,现金比率在比较低的情况下还在降低。

另外经营活动现金流净额/短期债务为-0.11,去年同期为0.11,经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。

而且货币资金/短期债务本期为0.99,去年同期为2.22,货币资金/短期债务降低到了一个较低的水平。

以上说明企业短期偿债压力较大。

PART 4
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全球排名

截止到2025年6月20日,万科A近十二个月的滚动营收为3432亿元,在住宅地产行业中,万科A的全球营收规模排名为1名,全国排名为1名。

住宅地产营收排名


公司 营收(亿元) 营收增长率(%) 净利润(亿元) 净利润增长率(%)
万科A 3432 -8.83 -494.78 --
万科企业 3432 -8.83 -494.78 --
保利发展 3117 3.02 50 -43.27
华润置地 2788 9.54 256 -7.58
Daiwa House Industry 大和房建 2693 6.98 161 13.00
D.R. Horton 霍顿房屋 2646 9.84 342 4.44
Lennar 莱纳 2548 9.32 283 -3.89
碧桂园 2528 -21.53 -328.35 --
绿地控股 2409 -23.81 -155.52 --
中国恒大 2301 -21.61 -1059.14 --

注:营收和盈利数据为ttm(最近12个月),CAGR(年复合增速)依据过去三个财年进行计算,营收和盈利数据已统一转换为人民币。

PART 5
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行业分析

1、行业发展趋势

万科A主营业务涵盖房地产开发、物业服务及长租公寓运营,属于中国房地产行业。 房地产行业近三年受政策调控与市场调整影响,增速趋缓但结构分化明显。2022-2024年商品住宅销售面积年均降幅约5%,但保障性住房、城市更新需求提升,头部企业转向存量运营与轻资产模式。预计未来行业将聚焦高质量发展,核心城市改善型需求及租赁住房市场为增长点,2025年市场规模或稳定在12万亿左右。

2、市场地位及占有率

万科A为房地产行业龙头,2024年销售金额排名全国前三,市场占有率约3.5%。其在一二线城市核心地段开发能力及物业服务水平领先,2024年物业服务营收占比提升至18%,位列行业第一梯队。

3、主要竞争对手


公司名(股票代码) 简介 发展详情
万科A(000002) 综合性房地产开发商,布局住宅、商业、物流等领域 2024年物业营收占比18%(2024年报),长租公寓业务覆盖35城
保利发展(600048) 央企背景,聚焦住宅开发与城市更新 2024年销售额行业第一,市占率4.2%(2024年克而瑞数据)
招商蛇口(001979) 以蛇口模式为核心,涉足园区开发与运营 2024年持有型物业营收占比25%(2024中报),综合开发排名前五
金地集团(600383) 住宅开发为主,拓展商业地产与产业园区 2024年权益销售额同比增8%(2024年报),长三角区域市占率2.8%
新城控股(601155) 住宅与商业双轮驱动,吾悦广场为主要品牌 2024年商业运营收入同比增12%(2024年报),开业吾悦广场达168座

总结
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1、经营分析总结

2024年一季度扣非净利润亏损9.81亿元,是10年来一季度的首次亏损,近3年一季度扣非净利润持续下降。

2024年一季度主营利润亏损2.55亿元,且是近5年一季度首次亏损,主营利润近5年一季度持续下降,由于营收和毛利率的同步下降。

总体来说,公司盈利能力较差,但是在行业中却处于较高水平。

2、经营评分及排名

经营评分:43 总排名:3382/5196
行业排名(住宅地产):18/62
2023年中报 2023年三季报 2023年年报 2024年一季报
评分 63 46 57 43
行业中位数 60 41 48 33
行业排名 37 25 31 25

住宅地产行业经营评分排名前三名


排名 2024年一季度 经营评分 2023年年度 经营评分
1 荣安地产 82 沙河股份 90
2 沙河股份 77 津滨发展 88
3 湖南投资 58 顺发恒业 87

3、特别预警


科目 2024一季报 2023年报 2023三季报 2023中报 2023一季报
Z值 分数 0.90 0.84 0.89 0.90 0.89
描述 堪忧 堪忧 堪忧 堪忧 堪忧

注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。

Z值分数 财务状况
分值 >= 2.675 良好
2.675 >分值>= 1.81 不稳定
分值 < 1.81 堪忧

4、估值数据

近五年PE-TTM(截止至2025年01月23日)

可以看到,近期万科APE-TTM为负,参考价值不大。

5、神奇公式估值排名

神奇公式,是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略,从业20年获得30%的年回报率。核心思想:好公司便宜买。

1)使用有形资本回报率(ROIC)衡量公司经营情况,有形资本回报率=息税前利润 /(总资产-无形资产)

有形资本回报率


公司名称 有形资本回报率 有形资本回报率排名
万科A -0.422912 4383

2)使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /(总市值+净债务)。

企业收益率


公司名称 企业收益率 企业收益率排名
万科A -1.765245 4863

3)对二者进行降序排序,排名即为分数,分数之和越低代表性价比越高。

万科A神奇公式排名


有形资本回报率 企业收益率 行业排名 神奇公式总体排名
-0.422 -1.765 65 4625

行业排名前3公司神奇公式排名


行业排名 公司简称 神奇公式分数 神奇公式总体排名
1 津滨发展 317 42
2 春兰股份 941 267
3 衢州发展 971 287


文章来源:碧湾App

免责声明:上述所有信息均基于市场公开数据,经数据自动处理技术和人工智能算法产生,碧湾将尽力但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。所有数据信息仅供参考,不构成任何投资建议,不代表碧湾观点,投资者据此操作,风险自担。

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