九鼎投资(600053)2024年年报深度解读：房地产收入的大幅增长推动公司营收的增长，金融投资产生较大损失
昆吾九鼎投资控股股份有限公司于1997年上市，实际控制人为“吴刚”。公司的主营业务为私募股权投资管理业务，房地产开发与经营。主要产品是私募股权投资管理、房地产。
根据九鼎投资2024年年度财报披露，2024年年度，公司实现营收3.38亿元，同比增长20.34%。扣非净利润-2.28亿元，由盈转亏。九鼎投资2024年年度净利润-2.69亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。
房地产收入的大幅增长推动公司营收的增长
1、主营业务构成
公司主要从事房地产、私募股权投资、建筑施工业务。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 1.66亿元 | 49.24% | 25.30% |
| 私募股权投资 | 1.60亿元 | 47.32% | - |
| 建筑施工业务 | 707.72万元 | 2.1% | 5.86% |
| 其他业务 | 455.72万元 | 1.34% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产 | 1.66亿元 | 49.24% | 25.30% |
| 私募股权投资 | 1.60亿元 | 47.32% | - |
| 建筑施工业务 | 707.72万元 | 2.1% | 5.86% |
| 其他业务 | 455.72万元 | 1.34% | - |
2、房地产收入的大幅增长推动公司营收的增长
2024年公司营收3.38亿元，与去年同期的2.81亿元相比，增长了20.34%，主要是因为房地产本期营收1.66亿元，去年同期为596.76万元，同比大幅增长了近27倍。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2024年报营收 | 2023年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 1.66亿元 | 596.76万元 | 2685.75% |
| 私募股权投资 | 1.60亿元 | 2.70亿元 | -40.93% |
| 建筑施工业务 | 707.72万元 | - | - |
| 其他业务 | 455.72万元 | 413.68万元 | - |
| 合计 | 3.38亿元 | 2.81亿元 | 20.34% |
3、房地产毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2024年公司毛利率从去年同期的99.55%，同比大幅下降到了今年的61.25%，主要是因为房地产本期毛利率25.3%，去年同期为79.01%，同比大幅下降67.98%。
4、主要发展房地产模式
在销售模式上，企业主要渠道为房地产，占主营业务收入的49.91%。2024年房地产营收1.66亿元，相较于去年增长2685.75%，同期毛利率为25.30%，同比减少0.54个百分点。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比增加20.34%，净利润由盈转亏
2024年年度，九鼎投资营业总收入为3.38亿元，去年同期为2.81亿元，同比增长20.34%，净利润为-2.69亿元，去年同期为1,415.88万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期收益5,983.07万元，去年同期收益796.52万元，同比大幅增长；
但是（1）资产减值损失本期损失1.97亿元，去年同期损失0.00元，；（2）投资收益本期为-1,347.41万元，去年同期为4,199.10万元，由盈转亏；（3）公允价值变动收益本期为-1.56亿元，去年同期为-1.06亿元，亏损增大。
净利润从2020年年度到2022年年度呈现上升趋势，从8,140.14万元增长到1.72亿元，而2022年年度到2024年年度呈现下降状态，从1.72亿元下降到-2.69亿元。
值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。
2、主营业务利润同比大幅下降63.16%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 3.38亿元 | 2.81亿元 | 20.34% |
| 营业成本 | 1.31亿元 | 125.25万元 | 10346.37% |
| 销售费用 | 1,586.25万元 | 1,062.54万元 | 49.29% |
| 管理费用 | 1.60亿元 | 1.93亿元 | -17.30% |
| 财务费用 | 447.00万元 | 1,224.84万元 | -63.51% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -5,983.07万元 | -796.52万元 | -651.15% |
2024年年度主营业务利润为2,112.62万元，去年同期为5,734.88万元，同比大幅下降63.16%。
主营业务利润同比大幅下降原因是：
| 主营业务利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 主营业务利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 61.25% | -38.30% | 管理费用 | 1.60亿元 | -17.30% |
| 营业总收入 | 3.38亿元 | 20.34% |
3、非主营业务利润亏损增大
九鼎投资2024年年度非主营业务利润为-3.50亿元，去年同期为-5,115.52万元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 2,112.62万元 | -7.86% | 5,734.88万元 | -63.16% |
| 公允价值变动收益 | -1.56亿元 | 57.92% | -1.06亿元 | -47.41% |
| 资产减值损失 | -1.97亿元 | 73.17% | - | |
| 其他 | 493.21万元 | -1.83% | 5,470.96万元 | -90.99% |
| 净利润 | -2.69亿元 | 100.00% | 1,415.88万元 | -1999.61% |
4、费用情况
2024年公司营收3.38亿元，同比增长20.34%，虽然营收在增长，但是财务费用、管理费用却在下降。
1）财务费用大幅下降
本期财务费用为447.00万元，同比大幅下降63.51%。归因于利息费用本期为658.72万元，去年同期为1,312.59万元，同比大幅下降了49.82%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息费用 | 658.72万元 | 1,312.59万元 |
| 减：利息收入 | -341.89万元 | -275.56万元 |
| 其他 | 130.17万元 | 187.81万元 |
| 合计 | 447.00万元 | 1,224.84万元 |
2）销售费用大幅增长
本期销售费用为1,586.25万元，同比大幅增长49.29%。销售费用大幅增长的原因是：虽然物业管理及服务本期为515.11万元，去年同期为719.48万元，同比下降了28.41%，但是销售服务费用本期为765.99万元，去年同期为181.45万元，同比大幅增长了近3倍。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 销售服务费用 | 765.99万元 | 181.45万元 |
| 物业管理及服务 | 515.11万元 | 719.48万元 |
| 其他 | 305.14万元 | 161.61万元 |
| 合计 | 1,586.25万元 | 1,062.54万元 |
3）管理费用下降
本期管理费用为1.60亿元，同比下降17.3%。管理费用下降的原因是：
（1）咨询费本期为2,642.26万元，去年同期为4,573.63万元，同比大幅下降了42.23%。
（2）职工薪酬本期为8,602.13万元，去年同期为9,789.64万元，同比小幅下降了12.13%。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 8,602.13万元 | 9,789.64万元 |
| 咨询费 | 2,642.26万元 | 4,573.63万元 |
| 办公费 | 1,191.82万元 | 1,364.21万元 |
| 业务招待费 | 1,052.30万元 | 805.57万元 |
| 其他 | 2,468.52万元 | 2,761.73万元 |
| 合计 | 1.60亿元 | 1.93亿元 |
金融投资产生较大损失
1、金融投资占总资产26.09%，收益却为-1.54亿元，投资主体为风险投资
在2024年报告期末，九鼎投资用于投资的资产为7.58亿元，占总资产的26.09%。投资所产生的收益对净利润的贡献为-1.54亿元。
2024年度投资主要投资内容如表所示：
2024年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 | 5.18亿元 |
| 房屋及建筑物 | 1.75亿元 |
| 其他 | 6,441.41万元 |
| 合计 | 7.58亿元 |
从投资收益来源方式来看，主要来源于交易性金融资产公允价值变动收益和按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益。
2024年度金融投资收益来源方式
| 项目 | 类别 | 收益金额 |
|---|---|---|
| 投资收益 | 交易性金融资产在持有期间的投资收益 | 256.21万元 |
| 投资收益 | 处置交易性金融资产取得的投资收益 | -120.26万元 |
| 公允价值变动收益 | 交易性金融资产公允价值变动收益 | -8,664.36万元 |
| 公允价值变动收益 | 按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益 | -6,912.91万元 |
| 合计 | -1.54亿元 |
2、投资资产逐年递减，投资收益逐年递减
企业的投资收益持续大幅下滑，由2021年的1.74亿元大幅下滑至2024年的-1.54亿元，变化率为-188.66%。
长期趋势表格
| 年份 | 投资收益 |
|---|---|
| 2021年 | 1.74亿元 |
| 2022年 | 5,405.43万元 |
| 2023年 | -6,072.07万元 |
| 2024年 | -1.54亿元 |
存货跌价损失严重影响利润，存货周转率提升
坏账损失1.97亿元，严重影响利润
2024年，九鼎投资资产减值损失1.97亿元，导致企业净利润从亏损7,217.67万元下降至亏损2.69亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计1.97亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | -2.69亿元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -1.97亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -1.97亿元 |
其中，主要部分为开发成本本期计提1.66亿元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发成本 | 1.66亿元 |
目前，开发成本的账面价值仍有7.26亿元，应注意后续的减值风险。
2024年企业存货周转率为0.20，在2023年到2024年九鼎投资存货周转率从0.16提升到了0.20，存货周转天数从2250天减少到了1800天。2024年九鼎投资存货余额合计15.02亿元，占总资产的58.46%，同比去年的18.09亿元大幅下降16.99%。
（注：2024年计提存货1.97亿元。）
行业分析
1、行业发展趋势
九鼎投资属于私募股权投资管理行业，为多元金融领域的核心组成部分。 私募股权投资管理行业近三年受宏观经济波动及政策调整影响，募资规模和退出渠道阶段性承压，但2024年政策端释放流动性支持信号，市场空间逐步修复。未来行业将加速分化，头部机构依托专业化能力和资源整合优势，在产业投资、并购重组等领域扩大份额，预计2025年行业管理规模有望突破15万亿元。
2、市场地位及占有率
九鼎投资是国内A股唯一以私募股权投资管理为主业的上市公司，历史累计管理规模超300亿元，但在行业集中度提升背景下，其2024年新增基金管理规模占比不足2%，处于细分领域第二梯队。
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