德必集团(300947)2023年中报解读：商业服务业收入的增长推动公司营收的增长，净利润近3年整体呈现下降趋势
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司于2021年上市，实际控制人为“贾波”。公司作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。主要服务包括租赁服务、会员服务、其他服务。
根据德必集团2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收5.23亿元，同比增长28.84%。扣非净利润216.77万元，同比大幅下降95.23%。德必集团2023年半年度净利润1,086.11万元，业绩同比大幅下降79.13%。
商业服务业收入的增长推动公司营收的增长
1、主营业务构成
公司的主营业务为商业服务业，其中租赁服务为第一大收入来源，占比80.84%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 商业服务业 | 5.23亿元 | 100.0% | 31.10% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 租赁服务 | 4.23亿元 | 80.84% | 38.23% |
| 会员及其他服务 | 1.00亿元 | 19.16% | 1.06% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 上海 | 3.71亿元 | 71.0% | 33.38% |
| 北京 | 3,533.42万元 | 6.75% | 29.58% |
| 成都 | 2,888.59万元 | 5.52% | - |
| 武汉 | 2,495.51万元 | 4.77% | - |
| 杭州 | 2,388.50万元 | 4.57% | - |
| 其他业务 | 3,865.99万元 | 7.39% | - |
2、商业服务业收入的增长推动公司营收的增长
2023年半年度公司营收5.23亿元，与去年同期的4.06亿元相比，增长了28.84%。
主营业务增长的原因是：
（1）商业服务业本期营收5.23亿元，去年同期为4.06亿元，同比增长了28.84%。
（2）租赁服务本期营收4.23亿元，去年同期为3.24亿元，同比大幅增长了30.71%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 商业服务业 | 5.23亿元 | 4.06亿元 | 28.84% |
| 租赁服务 | 4.23亿元 | 3.24亿元 | 30.71% |
| 会员及其他服务 | 1.00亿元 | 8,253.97万元 | 21.47% |
| 其他业务 | -5.23亿元 | -4.06亿元 | -28.84% |
| 合计 | 5.23亿元 | 4.06亿元 | 28.84% |
3、商业服务业毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2023年半年度公司毛利率从去年同期的45.37%，同比大幅下降到了今年的31.1%。
毛利率大幅下降的原因是：
（1）商业服务业本期毛利率31.1%，去年同期为45.37%，同比大幅下降了14.27%。
（2）租赁服务本期毛利率38.23%，去年同期为55.28%，同比大幅下降了17.05%。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比增加28.84%，净利润同比大幅降低79.13%
2023年半年度，德必集团营业总收入为5.23亿元，去年同期为4.06亿元，同比增长28.84%，净利润为1,086.11万元，去年同期为5,203.96万元，同比大幅下降79.13%。
净利润同比大幅下降原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -741.98万元 | -111.65% | 资产处置收益 | 1,404.52万元 | - |
| 所得税费用 | 193.59万元 | -87.72% |
净利润从2020年半年度到2021年半年度呈现上升趋势，从5,134.44万元增长到5,506.47万元，而2021年半年度到2023年半年度呈现下降状态，从5,506.47万元下降到1,086.11万元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 5.23亿元 | 4.06亿元 | 28.84% |
| 营业成本 | 3.60亿元 | 2.22亿元 | 62.50% |
| 销售费用 | 1,733.52万元 | 922.13万元 | 87.99% |
| 管理费用 | 7,923.98万元 | 6,326.27万元 | 25.26% |
| 财务费用 | 6,818.89万元 | 4,292.28万元 | 58.86% |
| 研发费用 | 232.50万元 | 232.98万元 | -0.21% |
| 所得税费用 | 193.59万元 | 1,576.12万元 | -87.72% |
2023年半年度公司营收5.23亿元，同比增长28.84%。
1、财务费用大幅增长
本期财务费用为6,818.89万元，同比大幅增长58.86%。归因于利息费用本期为8,183.35万元，去年同期为5,212.11万元，同比大幅增长了57.01%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息费用 | 8,183.35万元 | 5,212.11万元 |
| 其他 | -1,364.46万元 | -919.83万元 |
| 合计 | 6,818.89万元 | 4,292.28万元 |
2、销售费用大幅增长
本期销售费用为1,733.52万元，同比大幅增长87.99%。销售费用大幅增长的原因是：
（1）广告及业务宣传费本期为534.69万元，去年同期为84.63万元，同比大幅增长了近5倍。
（2）职工薪酬费用本期为657.37万元，去年同期为360.94万元，同比大幅增长了82.13%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬费用 | 657.37万元 | 360.94万元 |
| 广告及业务宣传费 | 534.69万元 | 84.63万元 |
| 招商费 | 498.24万元 | 461.95万元 |
| 其他 | 43.22万元 | 14.61万元 |
| 合计 | 1,733.52万元 | 922.13万元 |
非主营业务中资产处置收益本期为1,404.52万元，占利润总额109.75%。其他收益本期为886.33万元，占利润总额69.26%，同比大幅增长2.71倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 29.58万元 | 2.31% | -93.00% |
| 营业外收入 | 58.59万元 | 4.58% | 41.44% |
| 营业外支出 | 246.23万元 | 19.24% | 382.04% |
| 其他收益 | 886.33万元 | 69.26% | 270.98% |
| 信用减值损失 | -111.09万元 | -8.68% | 53.78% |
| 资产处置收益 | 1,404.52万元 | 109.75% | - |
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