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锦和商管(603682)2023年中报解读：归母净利润依赖于非流动资产处置损益，商誉金额较高
上海锦和商业经营管理股份有限公司于2020年上市，实际控制人为“郁敏珺”。公司主营业务是产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。近年来公司多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”、“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”等。
根据锦和商管2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收4.98亿元，同比小幅下降4.43%。扣非净利润-401.90万元，由盈转亏。锦和商管2023年半年度净利润7,802.64万元，业绩同比大幅增长45.12%。本期经营活动产生的现金流净额为3.09亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。
PART 1
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主营业务构成
公司主要产品包括物业服务及其他和租赁两项，其中物业服务及其他占比72.83%，租赁占比27.17%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 物业服务及其他 | 3.62亿元 | 72.83% | 25.19% |
| 租赁 | 1.35亿元 | 27.17% | 44.02% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 上海 | 4.11亿元 | 82.5% | 33.93% |
| 北京 | 5,932.60万元 | 11.92% | 5.66% |
| 杭州 | 2,662.52万元 | 5.35% | 29.96% |
| 南京 | 112.40万元 | 0.23% | 14.77% |
PART 2
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归母净利润依赖于非流动资产处置损益
锦和商管2023半年度的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为8,546.64万元，非经常性损益为8,948.55万元。
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 非流动资产处置损益 | 8,208.20万元 |
| 其他营业外收入与支出 | 2,685.96万元 |
| 其他 | -1,945.62万元 |
| 合计 | 8,948.55万元 |
（一）非流动资产处置损益
本期非流动资产处置损益主要是资产处置，金额为8,208.20万元，非流动资产处置损益的具体构成是长期资产处置利得或损失8,208.20万元。
（二）其他营业外收入和支出
本期非经常性损益计入其他营业外收入和支出的组成如表所示：
其他营业外收入与支出具体明细
| 项目 | 本期发生额 | 科目 |
|---|---|---|
| 补偿金收入 | 2,777.03万元 | 营业外收入 |
备注：主要系越界创意园房屋拆除补偿款
扣非净利润趋势
PART 3
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商誉金额较高
在2023年半年度报告中，锦和商管形成的商誉为1.26亿元，占净资产的9.79%。
商誉结构
| 商誉项 | 商誉现值 | 备注 |
|---|---|---|
| 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 | 4,733.11万元 | |
| 同昌盛业(北京)科技发展有限公司 | 4,169.77万元 | |
| 上海劭锦企业管理有限公司 | 1,971.67万元 | |
| 其他 | 1,762.86万元 | |
| 商誉总额 | 1.26亿元 |
商誉金额较高。其中，商誉的主要构成为北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司、同昌盛业(北京)科技发展有限公司和上海劭锦企业管理有限公司。
1、北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
（1） 收购情况
2023年中，企业斥资2.15亿元的对价收购北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司77.0%的股份，但其77.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值为1.68亿元，这笔收购所形成的溢价率为28.23%，形成了4,733.11万元的商誉，占当年净资产的3.66%。
（2） 发展历程
北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司的历年业绩数据如下表所示：
公司历年业绩数据
| 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 | 营业收入 | 净利润 |
|---|---|---|
| 2023年中 | 585.9万元 | -854.71万元 |
2、同昌盛业(北京)科技发展有限公司
收购情况
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