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陆家嘴(600663)2025年三季报深度解读：主营业务利润同比增长推动净利润同比小幅增长
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司主要从事房地产销售(含投资性房地产转让)、房地产租赁、物业管理，其中房地产为第一大收入来源，占比91.21%。
2025年三季度，公司实现营收120.38亿元，同比大幅增长74.23%。扣非净利润10.70亿元，同比基本持平。陆家嘴2025年第三季度净利润14.12亿元，业绩同比小幅增长10.10%。
PART 1
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主营业务利润同比增长推动净利润同比小幅增长
1、营业总收入同比大幅增加74.23%，净利润同比小幅增加10.10%
2025年三季度，陆家嘴营业总收入为120.38亿元，去年同期为69.09亿元，同比大幅增长74.23%，净利润为14.12亿元，去年同期为12.83亿元，同比小幅增长10.10%。
净利润同比小幅增长的原因是：
虽然所得税费用本期支出5.84亿元，去年同期支出3.91亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为20.95亿元，去年同期为16.13亿元，同比增长。
2、主营业务利润同比增长29.86%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 120.38亿元 | 69.09亿元 | 74.23% |
| 营业成本 | 72.50亿元 | 29.89亿元 | 142.57% |
| 销售费用 | 1.93亿元 | 1.10亿元 | 74.51% |
| 管理费用 | 3.92亿元 | 3.94亿元 | -0.37% |
| 财务费用 | 10.83亿元 | 10.55亿元 | 2.64% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 5.84亿元 | 3.91亿元 | 49.33% |
2025年三季度主营业务利润为20.95亿元，去年同期为16.13亿元，同比增长29.86%。
虽然毛利率本期为39.78%，同比下降了16.96%，不过营业总收入本期为120.38亿元，同比大幅增长74.23%，推动主营业务利润同比增长。
PART 2
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行业分析
1、行业发展趋势
陆家嘴属于房地产开发行业，专注于城市综合开发及商业地产运营。 房地产开发行业近三年受政策调控及市场供需调整影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。商业地产及核心城市优质资产需求稳健，2024年行业集中度持续提升，头部企业通过资产优化和多元化经营巩固优势。未来，存量资产运营、绿色建筑及智慧城市开发将成为增长点，预计2025年行业规模将达15万亿元，年复合增长率约3%-5%。
2、市场地位及占有率
陆家嘴是国内商业地产及金融区开发的标杆企业，聚焦上海核心区域，持有超200万平方米优质物业，2024年租赁收入占比超60%，在长三角商业地产市场中位列前三，但全国市占率不足2%，区域集中度高。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 陆家嘴（600663） | 上海核心商业地产开发运营商，持有陆家嘴金融贸易区核心资产 | 2024年租赁收入占比超60%，长三角商业地产规模前三 |
| 保利发展（600048） | 全国性综合地产集团，涵盖住宅、商业、文旅等多业态 | 2024年销售额超4500亿元，行业市占率约4.5% |
| 万科A（000002） | 多元化地产龙头，重点布局一二线城市住宅及物流地产 | 2024年营收超6200亿元，持有物流仓储规模行业第一 |
| 招商蛇口（001979） | 以蛇口模式为核心的产城融合开发商，聚焦湾区及核心城市 | 2024年持有型物业收入同比增12%，商业运营面积超千万平方米 |
| 华润置地（1109.HK） | 港股上市，华润集团旗下商业地产及综合体开发主力 | 2024年购物中心租金收入超150亿元，高端商业市占率领先 |
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