上实发展(600748)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比亏损减小推动净利润同比亏损减小
上海实业发展股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。
根据上实发展2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收6.34亿元，同比增长17.44%。扣非净利润-9,233.70万元，较去年同期亏损有所减小。上实发展2025年第一季度净利润-5,839.80万元，业绩较去年同期亏损有所减小。
营业收入情况
2024年公司的主要业务为房地产行业，占比高达98.44%，主要产品包括物业管理服务、房地产销售、房地产租赁三项，物业管理服务占比50.63%，房地产销售占比23.20%，房地产租赁占比15.34%。
1、物业管理服务
2016年-2024年物业管理服务营收呈大幅增长趋势，从2016年的4.20亿元，大幅增长到2024年的12.63亿元。2024年物业管理服务毛利率为8.75%，同比去年的8.99%基本持平。
2、房地产销售
2024年房地产销售营收5.79亿元，同比去年的81.06亿元大幅下降了92.86%。2022年-2024年房地产销售毛利率呈大幅增长趋势，从2022年的23.55%，大幅增长到了2024年的58.2%。
3、房地产租赁
2024年房地产租赁营收3.83亿元，同比去年的3.99亿元小幅下降了4.16%。同期，2024年房地产租赁毛利率为54.66%，同比去年的57.33%小幅下降了4.66%。
4、酒店经营收入
2020年-2024年酒店经营收入营收呈大幅增长趋势，从2020年的2,359.99万元，大幅增长到2024年的2.31亿元。2024年酒店经营收入毛利率为-4.1%，同比去年的1.87%大幅下降了近3倍。
主营业务利润同比亏损减小推动净利润同比亏损减小
1、营业总收入同比增加17.44%，净利润亏损有所减小
2025年一季度，上实发展营业总收入为6.34亿元，去年同期为5.40亿元，同比增长17.44%，净利润为-5,839.80万元，去年同期为-1.52亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是主营业务利润本期为-4,220.00万元，去年同期为-2.31亿元，亏损有所减小。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 6.34亿元 | 5.40亿元 | 17.44% |
| 营业成本 | 4.60亿元 | 5.19亿元 | -11.38% |
| 销售费用 | 982.61万元 | 1,789.41万元 | -45.09% |
| 管理费用 | 8,925.46万元 | 1.12亿元 | -20.26% |
| 财务费用 | 6,814.75万元 | 7,622.70万元 | -10.60% |
| 研发费用 | 610.76万元 | - | |
| 所得税费用 | 2,328.75万元 | 1,257.20万元 | 85.23% |
2025年一季度主营业务利润为-4,220.00万元，去年同期为-2.31亿元，较去年同期亏损有所减小。
主营业务利润亏损有所减小主要是由于（1）营业总收入本期为6.34亿元，同比增长17.44%；（2）管理费用本期为8,925.46万元，同比下降20.26%；（3）毛利率本期为27.55%，同比大幅增长了23.56%。
3、非主营业务利润同比大幅下降
上实发展2025年一季度非主营业务利润为708.94万元，去年同期为9,154.56万元，同比大幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -4,220.00万元 | 72.26% | -2.31亿元 | 81.77% |
| 营业外收入 | 1,023.92万元 | -17.53% | 336.29万元 | 204.48% |
| 其他 | -299.43万元 | 5.13% | 193.13万元 | -255.04% |
| 净利润 | -5,839.80万元 | 100.00% | -1.52亿元 | 61.70% |
4、净现金流同比大幅下降5.66倍
2025年一季度，上实发展净现金流为-8.11亿元，去年同期为-1.22亿元，较去年同期大幅下降5.66倍。
净现金流同比大幅下降的原因是：
虽然偿还债务支付的现金本期为7.60亿元，同比大幅下降75.14%；
但是取得借款收到的现金本期为8.48亿元，同比大幅下降80.64%。
行业分析
1、行业发展趋势
上实发展属于房地产开发与运营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，政策端以“稳预期、防风险”为主基调，市场整体增速放缓，但结构性机会显现。2023年行业规模约12.8万亿元，同比下降9.6%，其中商业地产和城市更新领域保持5%以上复合增长。未来趋势将聚焦绿色建筑、智慧社区和存量资产运营，预计2025年住房租赁市场规模突破3万亿元，核心城市商业地产空置率有望降至15%以下，行业向高质量发展转型。
2、市场地位及占有率
上实发展深耕长三角区域，以上海为核心布局高端商办及产业园项目，2024年在上海甲级写字楼市场持有量排名前五，商业地产运营面积超200万平方米，长三角区域市占率约2.3%，位列行业区域型开发商前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 上实发展（600748） | 上海国资控股的综合性开发商，聚焦商业地产、产业园区及城市更新 | 2024年长三角商办项目营收占比达58%，持有型物业面积超300万方 |
| 万科A（000002） | 全国性住宅开发龙头企业，布局多元化业务 | 2024年销售金额市占率3.8%，长租公寓运营规模行业第一 |
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性地产集团，住宅开发与商业运营并重 | 2024年央企地产销售规模首位，商业管理面积突破1500万方 |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦城市综合开发运营，擅长产城融合项目 | 2024年持有型物业收入同比增22%，深圳前海片区市占率超40% |
| 金地集团（600383） | 全国性房企，商业地产与住宅开发双轮驱动 | 2024年一二线城市土储占比75%，商业租金收入同比增18% |
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