珠江股份(600684)2024年中报解读：资产负债率同比下降，净利润近3年整体呈现上升趋势
广州珠江发展集团股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产及物业管理。
根据珠江股份2024年半年度财报披露，2024年半年度，公司实现营收6.64亿元，同比大幅下降72.89%。扣非净利润2,225.89万元，扭亏为盈。珠江股份2024年半年度净利润-474.05万元，业绩较去年同期亏损有所减小。
主营业务构成
产品方面，物业管理业务为第一大收入来源，占比80.48%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 物业管理业务 | 5.34亿元 | 80.48% | 17.41% |
| 房地产销售及相关业务 | 532.79万元 | 0.8% | 34.18% |
| 其他业务 | 1.24亿元 | 18.72% | - |
净利润近3年整体呈现上升趋势
1、营业总收入同比大幅降低72.89%，净利润亏损有所减小
2024年半年度，珠江股份营业总收入为6.64亿元，去年同期为24.47亿元，同比大幅下降72.89%，净利润为-474.05万元，去年同期为-2,112.93万元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是：
虽然公允价值变动收益本期为-2,943.89万元，去年同期为-376.18万元，亏损增大；
但是（1）主营业务利润本期为3,493.44万元，去年同期为959.24万元，同比大幅增长；（2）所得税费用本期支出747.75万元，去年同期支出3,220.91万元，同比大幅增长。
2、主营业务利润同比大幅增长2.64倍
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 6.64亿元 | 24.47亿元 | -72.89% |
| 营业成本 | 5.28亿元 | 21.03亿元 | -74.92% |
| 销售费用 | 792.68万元 | 5,877.70万元 | -86.51% |
| 管理费用 | 7,062.90万元 | 1.31亿元 | -46.18% |
| 财务费用 | 1,415.12万元 | 8,523.70万元 | -83.40% |
| 研发费用 | 429.10万元 | 473.17万元 | -9.31% |
| 所得税费用 | 747.75万元 | 3,220.91万元 | -76.79% |
2024年半年度主营业务利润为3,493.44万元，去年同期为959.24万元，同比大幅增长2.64倍。
虽然营业总收入本期为6.64亿元，同比大幅下降72.89%，不过毛利率本期为20.49%，同比大幅增长了6.42%，推动主营业务利润同比大幅增长。
3、非主营业务利润由盈转亏
珠江股份2024年半年度非主营业务利润为-3,219.74万元，去年同期为148.75万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 3,493.44万元 | -736.94% | 959.24万元 | 264.19% |
| 投资收益 | 152.50万元 | -32.17% | 106.64万元 | 43.00% |
| 公允价值变动收益 | -2,943.89万元 | 621.01% | -376.18万元 | -682.58% |
| 营业外支出 | 96.57万元 | -20.37% | 113.34万元 | -14.80% |
| 其他收益 | 169.30万元 | -35.71% | 491.58万元 | -65.56% |
| 信用减值损失 | -575.94万元 | 121.49% | -561.33万元 | -2.60% |
| 其他 | 74.85万元 | -15.79% | 601.39万元 | -87.55% |
| 净利润 | -474.05万元 | 100.00% | -2,112.93万元 | 77.56% |
归母净利润连续两年亏损，本期由于非经常性损益再次导致归母净利润亏损
珠江股份归母净利润连续两年为负。2024半年度的归母净利润的亏损了623.59万元，非经常性损益为-2,849.48万元。
近两年非经常性损益情况：
近两年非经常性损益
| 日期 | 归母净利润 | 非经常性损益 | 非经常性损益主要构成 |
|---|---|---|---|
| 2024年6月30日 | -623.59万元 | -2,849.48万元 | 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益 -2,886.56万元 |
| 2023年6月30日 | -6,929.95万元 | 1,732.39万元 | 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 1,588.83万元、除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -360.88万元、非流动资产处置损益 259.21万元 |
本期非经常性损益项目概览表：
2024半年度的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 金融投资收益 | -2,886.56万元 |
| 其他 | 37.08万元 |
| 合计 | -2,849.48万元 |
计入非经常性损益的金融投资收益
在2024年半年度报告中，珠江股份用于金融投资的资产为4,505.14万元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为-2,809.06万元。
2024半年度金融投资主要投资内容如表所示：
2024半年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 股票 | 3,968.63万元 |
| 其他 | 536.5万元 |
| 合计 | 4,505.14万元 |
从金融投资收益来源方式来看，主要来源于股票。
2024半年度金融投资收益来源方式
| 项目 | 类别 | 收益金额 |
|---|---|---|
| 投资收益 | 股票 | -2,943.89万元 |
| 其他 | 134.83万元 | |
| 合计 | -2,809.06万元 |
金融投资收益同比亏损大幅扩大
企业的金融投资资产持续大幅下滑，由2020年中的2.3亿元大幅下滑至2024年中的4,505.14万元，变化率为-80.43%，而企业的金融投资收益相比去年同期减少了2,455.34万元，变化率为-694.16%。
长期趋势表格
| 年份 | 金融资产 | 投资收益 |
|---|---|---|
| 2020年中 | 2.3亿元 | 2,903.48万元 |
| 2021年中 | 1亿元 | 491.39万元 |
| 2022年中 | 8,942.73万元 | -2,827万元 |
| 2023年中 | 7,387.67万元 | -353.71万元 |
| 2024年中 | 4,505.14万元 | -2,809.06万元 |
扣非净利润趋势
对外股权投资收益逐年递增
在2024半年度报告中，珠江股份用于对外股权投资的资产为1.53亿元，对外股权投资所产生的收益为86.56万元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2024年中资产 | 2024年中收益 |
|---|---|---|
| 晋江中运体育建设发展有限公司 | 8,484.93万元 | 182.32万元 |
| 衢州宝冶体育建设运营有限公司 | 2,128.37万元 | -106.28万元 |
| 其他 | 4,659.77万元 | 10.52万元 |
| 合计 | 1.53亿元 | 86.56万元 |
1、晋江中运体育建设发展有限公司
同比上期看起来，投资收益有所增长。
历年投资数据
| 晋江中运体育建设发展有限公司 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|
| 2024年中 | 182.32万元 | 8,484.93万元 |
| 2023年中 | 178.73万元 | 8,354.73万元 |
| 2023年末 | 126.61万元 | 8,302.61万元 |
2、对外股权投资收益逐年递增
从近几年来看，企业的对外股权投资收益持续增长，由2021年中的-1,674.4万元增长至2024年中的86.56万元，增长率为105.17%。
长期趋势表格
| 年份 | 投资收益 |
|---|---|
| 2021年中 | -1,674.4万元 |
| 2022年中 | -56.92万元 |
| 2023年中 | 49.91万元 |
| 2024年中 | 86.56万元 |
应收账款坏账损失大幅拉低利润，应收账款周转率持续下降
2024半年度，企业应收账款合计3.58亿元，占总资产的15.32%，相较于去年同期的3.12亿元小幅增长14.88%。
1、坏账损失481.43万元，严重影响利润
2024年半年度，企业信用减值损失575.94万元，导致企业净利润从盈利101.89万元下降至亏损474.05万元，其中主要是应收账款坏账损失481.43万元。
净利润及信用减值损失表
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | -474.05万元 |
| 信用减值损失（损失以“-”号填列） | -575.94万元 |
| 其中：应收账款坏账损失（损失以“-”号填列） | -481.43万元 |
应收账款坏账准备中计提的坏账准备共计481.85万元，占整个应收账款坏账准备的100.09%。
坏账准备情况表
| 项目名称 | 计提 | 收回或者转回 | 合计 |
|---|---|---|---|
| 应收账款坏账准备 | 481.85万元 | 0.42万元 | 481.43万元 |
| 合计 | 481.85万元 | 0.42万元 | 481.43万元 |
按账龄计提
本期主要为1年以内新增坏账准备359.63万元。
按组合计提坏账准备
| 名称 | 期末余额 | 期初余额 | 计提坏账准备 |
|---|---|---|---|
| 1年以内 | 3.22亿元 | 2.50亿元 | 359.63万元 |
| 1至2年 | 5,306.54万元 | 4,074.10万元 | 123.24万元 |
| 2至3年 | 616.93万元 | 687.30万元 | -21.11万元 |
| 3至4年 | 73.22万元 | 101.02万元 | -13.90万元 |
| 4至5年 | 64.57万元 | 36.47万元 | 22.48万元 |
| 5年以上 | 51.13万元 | 47.38万元 | 3.76万元 |
| 合计 | 3.83亿元 | 3.00亿元 | 474.10万元 |
2、应收账款周转率连续4年下降
本期，企业应收账款周转率为2.08。在2020年半年度到2024年半年度，企业应收账款周转率连续4年下降，平均回款时间从2天增加到了86天，回款周期增长，应收账款的回款风险越来越大。
（注：2020年中计提坏账667.61万元，2021年中计提坏账71.55万元，2022年中计提坏账128.70万元，2023年中计提坏账339.68万元，2024年中计提坏账481.43万元。）
资产负债率同比下降
2024年半年度，企业资产负债率为79.76%，去年同期为88.02%，同比小幅下降了8.26%，近3年资产负债率总体呈现下降状态，从91.48%下降至79.76%。
资产负债率同比下降主要是总负债本期为18.66亿元，同比大幅下降45.33%，另外总资产本期为23.40亿元，同比大幅下降39.66%。
本期有息负债为1.30亿元，占总负债为7.00%，去年同期为59.00%，同比降低了52.00%，有息负债同比大幅下降。
1、有息负债近3年呈现下降趋势
有息负债从2022年半年度到2024年半年度近3年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率从2022年到2024年呈现上升趋势。
近5年半年度有息负债利率
| 年份 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 利率(%) | 2.43 | 2.20 | 1.52 | 5.23 | 13.46 |
2、偿债能力：Word(style=T, strings=经营活动现金流净额/短期债务为-0.56，去年同期为-0.02，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。, color=)
近五期偿债能力指标汇总
| 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 1.09 | 1.05 | 1.42 | 1.53 | 1.43 |
| 速动比率 | 1.05 | 1.02 | 0.34 | 0.39 | 0.42 |
| 现金比率(%) | 0.27 | 0.31 | 0.19 | 0.19 | 0.14 |
| 资产负债率(%) | 79.76 | 88.02 | 91.48 | 88.82 | 85.17 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 5.06 | 9.04 | 0.21 | 0.56 | 9.23 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | -0.56 | -0.02 | -0.11 | -8.11 | 0.02 |
| 货币资金/短期债务 | 3.34 | 0.48 | 1.49 | 72.02 | 0.76 |
Word(style=T, strings=经营活动现金流净额/短期债务为-0.56，去年同期为-0.02，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。, color=)表明企业短期偿债压力较大。
行业分析
1、行业发展趋势
珠江股份属于中国A股房地产行业，主营业务涵盖房地产开发、物业管理及城市运营服务。 房地产行业近三年经历结构性调整，政策推动行业向高质量发展转型，市场空间逐步转向存量运营与城市更新。2024年行业集中度持续提升，头部企业加速布局多元化业务，如物业管理、长租公寓及城市服务，预计未来五年复合增长率约3%-5%，核心城市群及城市更新项目为增长重点。
2、市场地位及占有率
珠江股份为区域性国有房企，深耕广州及长沙市场，2024年区域市占率约1.2%，全国排名50名以外，营收规模较小但聚焦城市服务转型，物业管理板块收入占比提升至18%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 珠江股份（600684） | 广州市属国有房企，主营房地产开发、物业管理及城市服务 | 2024年城市服务营收占比超18%，广州区域在管面积达500万平方米 |
| 保利发展（600048） | 全国性龙头房企，布局住宅开发、商业运营及物业服务 | 2024年销售额超4300亿元，市占率稳居行业前三 |
| 万科A（000002） | 综合性房地产企业，覆盖开发、物流、长租公寓等多元业态 | 2024年物业管理营收同比增长22%，规模居行业首位 |
| 招商蛇口（001979） | 央企背景，聚焦园区开发与城市更新，深耕粤港澳大湾区 | 2024年城市更新项目储备超1200万平方米 |
| 华发股份（600325） | 珠海国有房企，以住宅开发为核心，拓展商业运营及代建业务 | 2024年华东区域销售贡献占比提升至35% |
1、经营分析总结
公司盈利能力不佳，近3年半年度公司扣非净利润持续增长，2024年半年度扣非净利润同比去年扭亏为盈。
公司主营利润近3年半年度持续增长，由于毛利率的大幅增长，2024年半年度主营利润3,493.44万元，较去年同期大幅增长。
珠江股份金融投资最近5年，收益平均占净利润109%左右，金融投资平均占总资产的5%左右，平均投资收益率为-16%左右。投资收益主要来源于股票。
2024年半年度扣非净利润2,375.43万元，由于非经常性损益亏损了2,849.48万元，净利润亏损474.05万元。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | 2024年一季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 26 | 18 | 16 | 27 | 23 |
| 行业中位数 | 26 | 18 | 16 | 27 | 23 |
| 行业排名 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
住宅地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2024年半年度 | 经营评分 | 2023年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 湖南投资 | 87 | 沙河股份 | 90 |
| 2 | 津滨发展 | 86 | 津滨发展 | 88 |
| 3 | 沙河股份 | 85 | 顺发恒业 | 87 |
3、特别预警
| 科目 | 2024中报 | 2024一季报 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.18 | 1.30 | 3.17 | 2.28 | 1.31 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 良好 | 不稳定 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | -0.47 | - | -2.20 | - | 2.39 |
| 描述 | 非常有可能 | - | 有一定的可能性 | - | 非常有可能 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
4、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 珠江股份 | 0.683776 | 1 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 珠江股份 | 0.745377 | 3535 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
珠江股份神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.6837 | 0.7453 | 1 | 3701 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 珠江股份 | 7203 | 3701 |
文章来源：碧湾App
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