根据深物业A2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收29.65亿元，同比下降20.05%。扣非净利润-1.72亿元，由盈转亏。深物业A2023年年度净利润4.50亿元，业绩同比小幅下降14.96%。

公司主要从事物业管理、房地产、租赁运营。

2023年公司营收29.65亿元，与去年同期的37.09亿元相比，下降了20.05%，主要是因为房地产本期营收12.35亿元，去年同期为19.14亿元，同比大幅下降了35.49%。

2023年公司毛利率从去年同期的46.64%，同比大幅下降到了今年的24.67%，主要是因为房地产本期毛利率33.7%，去年同期为77.35%，同比大幅下降56.43%。

目前公司下游客户集中度较高，前五大客户占总营收的39.32%，此前2021-2022年，前五大客户集中度分别为3.34%、11.08%，总体呈大幅增长趋势，公司对第一大客户存在一定的依赖，2023年第一大客户占总营收的比例高达32.95%。

本期净利润为4.50亿元，去年同期5.29亿元，同比小幅下降14.96%。

净利润同比小幅下降的原因是：

虽然投资收益本期为7.06亿元，去年同期为198.13万元，同比大幅增长；

但是（1）主营业务利润本期为2.20亿元，去年同期为5.67亿元，同比大幅下降；（2）资产减值损失本期损失2.12亿元，去年同期损失52.84万元，同比大幅下降。

净利润从2015年年度到2021年年度呈现上升趋势，从1.57亿元增长到10.08亿元，而2021年年度到2023年年度呈现下降状态，从10.08亿元下降到4.50亿元。

2023年年度主营业务利润为2.20亿元，去年同期为5.67亿元，同比大幅下降61.24%。

虽然营业税金及附加本期为1.07亿元，同比大幅下降85.31%，不过营业总收入本期为29.65亿元，同比下降20.05%，导致主营业务利润同比大幅下降。

深物业A2023年年度非主营业务利润为4.87亿元，去年同期为1.84亿元，同比大幅增长。

2023年年度，深物业A净现金流为12.23亿元，去年同期为-4.03亿元，由负转正。

净现金流由负转正原因是：

深物业A2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为4.64亿元，非经常性损益为6.36亿元。

本期非经常性损益项目概览表：

本期非流动资产处置损益主要是处置子公司的股权，具体信息如下表:

本期以8.35亿元出售深圳市景恒泰房地产开发有限公司100.00%，获得收益7.01亿元，此时已完全出售该子公司股权。

在2023年报告期末，深物业A用于对外股权投资的资产为1.16亿元，对外股权投资所产生的收益为7.06亿元，占净利润4.5亿元的156.88%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益433.94万元和处置外股权投资的收益7.01亿元。

处置对外股权投资产生的收益为7.01亿元，主要是深圳市景恒泰房地产开发有限公司7.01亿元。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅上升，由2019年的7,683.05万元小幅上升至2023年的1.16亿元，增长率为50.74%。且企业的对外股权投资收益为7.06亿元，相比去年同期大幅上升了7.04亿元，变化率为344.88倍。

2023年，深物业A资产减值损失2.12亿元，导致企业净利润从盈利6.62亿元下降至盈利4.50亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计2.12亿元。

其中，主要部分为开发成本本期计提2.12亿元。

目前，开发成本的账面价值仍有109.56亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.20，在2020年到2023年深物业A存货周转率从0.27下降到了0.20，存货周转天数从1333天增加到了1800天。2023年深物业A存货余额合计110.98亿元，占总资产的66.64%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到98.72%，余额同比减少3.67%。

深物业A属于物业管理服务行业。 近三年物业管理行业经历规模扩张后回归理性发展，非住宅领域竞争加剧，第三方外拓占比提升至62%。行业智能化、数字化转型加速，预计2025年市场规模达2万亿元，长期增长逻辑稳固但集中度仍偏低，头部企业通过服务创新和技术应用持续提升竞争力。

深物业A以深圳区域为核心市场，物业管理收入占比超90%，但全国市占率不足1%，2024年前三季度营收同比下滑45.7%，净利润锐减98.5%，市场竞争力和规模扩张能力显著弱于头部企业。

公司1992年上市以来，公司累计现金分红20.49亿元，超过累计募资19.68亿元。

去年公司员工人数小幅下滑，从9330人下降至8817人，人数减少5%。

其中，2023年公司的销售人员人数下降了71.42%，从2022年的175人减少至2023年的50人，当前人数占员工总数的0.56%。

2023年扣非净利润同比去年由盈转亏，也是近10年内的首次亏损，近3年扣非净利润持续下降。

公司主营利润近3年持续下降，由于营收的下降，2023年主营利润2.20亿元，较去年同期大幅下降。

深物业A对外股权投资最近5年，收益平均占净利润31.7%，对外股权投资平均占总资产的0.43%，平均投资收益率为172.81%。2023年对外股权投资8,405.78万元，占总资产0.49%，收益7.06亿元，占净利润156.88%。投资收益主要来源于处置长期股权投资产生的投资收益。

2023年扣非净利润亏损1.87亿元，由于非经常性损益贡献了6.36亿元，净利润盈利4.50亿元。

总体来说，公司盈利能力堪忧，且在行业中也处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，深物业A近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，深物业A的PE-TTM是20.55，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，深物业A高于住宅开发行业的PE-TTM。