根据大悦城2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收367.83亿元，同比小幅下降7.06%。扣非净利润-37.58亿元，较去年同期亏损增大。大悦城2023年年度净利润1.21亿元，业绩扭亏为盈。本期经营活动产生的现金流净额为106.42亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达78.96%。

2023年公司营收367.83亿元，与去年同期的395.79亿元相比，小幅下降了7.06%，主要是因为商品房销售及一级土地开发本期营收290.44亿元，去年同期为335.02亿元，同比小幅下降了13.31%。

2023年公司毛利率从去年同期的24.06%，同比小幅增长到了今年的26.47%，主要是因为投资物业及相关服务本期毛利率61.24%，去年同期为52.95%，同比增长15.66%。

产品毛利率方面，2019-2023年商品房销售及一级土地开发毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的37.91%，大幅下降到2023年的19.56%，2023年投资物业及相关服务毛利率为61.24%，同比增加15.66%。

2023年年度，大悦城营业总收入为367.83亿元，去年同期为395.79亿元，同比小幅下降7.06%，净利润为1.21亿元，去年同期为-22.23亿元，扭亏为盈。

净利润扭亏为盈的原因是：

虽然资产减值损失本期损失38.22亿元，去年同期损失15.32亿元，同比大幅下降；

但是投资收益本期为45.87亿元，去年同期为-21.56亿元，扭亏为盈。

大悦城2023年的归母净利润亏损了14.65亿元，而非经常性损益盈利了22.93亿元，弥补了归母净利润的损失，使得账面好看了一点。

本期非经常性损益项目概览表：

大悦城2023年初用于对外股权投资的资产为0元，2023年末为128.77亿元，对外股权投资所产生的收益为45.88亿元，占净利润1.21亿元的3780.96%。

对外股权投资资产大幅增加的主要原因是对合营企业投资增加100.22亿元和对联营企业投资增加28.55亿元。

处置对外股权投资产生的收益为56.75亿元，主要是上海鹏利置业发展有限公司33.85亿元和北京昆庭资产管理有限公司22.9亿元。

从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为45.88亿元，相比去年同期上升了67.46亿元，变化率为312.6%。

大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。

大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。

从2020年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2020年的10283人下降至2023年的6951人。

其中，2023年公司的销售人员人数下降了33.33%，从2022年的369人减少至2023年的246人，当前人数占员工总数的3.53%。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从21.93万元大幅上涨到了30.70万元。

公司上市31年来虽然坚持分红21年，但累计分红金额仅20.98亿元，而累计募资金额却有183.40亿元。

2018-2022年公司扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润亏损21.72亿元，亏损较上期有所好转。

公司主营利润近3年持续下降，2023年主营利润30.67亿元，归因于营收的小幅下降。

总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期大悦城PE-TTM为负，参考价值不大。