根据珠江股份2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收32.72亿元，同比大幅下降35.58%。扣非净利润-1.05亿元，较去年同期亏损有所减小。珠江股份2023年年度净利润-1,521.83万元，业绩较去年同期亏损有所减小。近五年以来，企业的净利润有3年为负，分别为2020年、2022年、2023年。本期经营活动产生的现金流净额为-1.29亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。

公司的核心业务有两块，一块是房地产业，一块是物业服务，主要产品包括珠江云上花园和物业服务两项，其中珠江云上花园占比40.75%，物业服务占比32.39%。

2023年公司营收32.72亿元，与去年同期的50.80亿元相比，大幅下降了35.58%。

营收大幅下降的主要原因是：

（1）珠江花玙苑本期营收7,135.68万元，去年同期为6.20亿元，同比大幅下降了88.49%。

（2）长沙四方雅苑本期营收9,018.37万元，去年同期为3.77亿元，同比大幅下降了76.08%。

（3）合肥中侨中心本期营收3,179.80万元，去年同期为1.12亿元，同比大幅下降了71.61%。

2023年公司毛利率从去年同期的14.47%，同比增长到了今年的16.75%，主要是因为珠江璟园本期毛利率74.97%，去年同期为64.9%，同比增长15.52%。

国内地区方面，湖南地区的销售额同比大幅下降100.0%，比重从上期的32.7%下降到了本期的0.0%。

2023年年度，珠江股份营业总收入为32.72亿元，去年同期为50.80亿元，同比大幅下降35.58%，净利润为-1,521.83万元，去年同期为-20.91亿元，较去年同期亏损有所减小。

净利润亏损有所减小的原因是（1）资产减值损失本期损失822.54万元，去年同期损失13.68亿元，同比大幅增长；（2）主营业务利润本期为3,768.65万元，去年同期为-3.36亿元，扭亏为盈。

2023年年度主营业务利润为3,768.65万元，去年同期为-3.36亿元，扭亏为盈。

虽然营业总收入本期为32.72亿元，同比大幅下降35.58%，不过毛利率本期为16.75%，同比增长了2.28%，推动主营业务利润扭亏为盈。

本期财务费用为1.35亿元，同比大幅下降60.82%。归因于利息费用本期为1.79亿元，去年同期为3.63亿元，同比大幅下降了50.71%。

本期销售费用为6,835.78万元，同比大幅下降57.15%。销售费用大幅下降的原因是：

（1）广告宣传费本期为675.26万元，去年同期为4,583.44万元，同比大幅下降了85.27%。

（2）销售服务费本期为2,704.35万元，去年同期为4,284.96万元，同比大幅下降了36.89%。

（3）折旧摊销本期为388.49万元，去年同期为1,347.50万元，同比大幅下降了71.17%。

(1)本期政府补助对利润的贡献为892.44万元，其中非经常性损益的政府补助金额为357.42万元。

(2)本期共收到政府补助892.44万元，主要分布如下表所示：

政府补助主要构成如下表所示：

在2023年报告期末，珠江股份用于对外股权投资的资产为1.52亿元，对外股权投资所产生的收益为134.18万元。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益94.18万元和处置外股权投资的收益40万元。

处置对外股权投资产生的收益为40万元，主要是湖南珠江实业投资有限公司2.48亿元、安徽中侨置业投资有限公司7,172.33万元和广州卓盈房地产开发有限公司5,389.03万元。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续下滑，由2019年的6.22亿元下滑至2023年的1.52亿元，增长率为-75.57%。而企业的对外股权投资收益持续大幅上升，由2021年的-895.54万元大幅上升至2023年的134.18万元，增长率为114.98%。

2023年，珠江股份资产减值损失822.54万元，导致企业净利润从亏损699.30万元下降至亏损1,521.83万元，其中主要是存货跌价准备减值合计817.83万元。

其中，主要部分为开发产品本期计提817.83万元。

目前，开发产品的账面价值仍有9,198.21万元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.23，在2021年到2023年珠江股份存货周转率从0.10大幅提升到了0.23，存货周转天数从3600天减少到了1565天。2023年珠江股份存货余额合计9,588.22万元，占总资产的3.49%，同比去年的231.34亿元大幅下降了99.59%。

从存货分类来看：开发产品占的比例最大，达到96.25%，余额同比减少97.78%。

2023年年度，企业资产负债率为84.12%，去年同期为93.13%，负债率很高但较去年下降了9.01%。

资产负债率同比下降主要是总负债本期为25.10亿元，同比大幅下降91.64%，另外总资产本期为29.84亿元，同比大幅下降90.75%。

虽然本期负债率下降，但是本期有息负债为11.30亿元，占总负债为45.00%，去年同期为33.00%，同比增长了12.00%。

有息负债从2021年年度到2023年年度近3年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。

珠江股份本期支付利息的现金为1.79亿元，有息负债的利率为15.86%，而去年同期为3.61%，同比大幅增长。

经营活动现金流净额/短期债务为-0.11，去年同期为-0.07，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。

另外EBITDA利息保障倍数为0.21，下降到了一个较低的水平。

以上说明企业短期偿债压力较大。

珠江股份属于中国A股房地产行业，主营业务涵盖房地产开发、物业管理及城市运营服务。 房地产行业近三年经历结构性调整，政策推动行业向高质量发展转型，市场空间逐步转向存量运营与城市更新。2024年行业集中度持续提升，头部企业加速布局多元化业务，如物业管理、长租公寓及城市服务，预计未来五年复合增长率约3%-5%，核心城市群及城市更新项目为增长重点。

珠江股份为区域性国有房企，深耕广州及长沙市场，2024年区域市占率约1.2%，全国排名50名以外，营收规模较小但聚焦城市服务转型，物业管理板块收入占比提升至18%。

2023年公司员工人数为8238人，同比2022年522人，增加7716人，人数锐增1478%。

其中，2023年公司的销售人员、生产人员、技术人员人数都有明显增加，分别从74、38、202人增长到了239、6241、890人。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在大幅增加，但是人均薪酬从160.73万元大幅下降到了10.18万元。

公司1993年上市以来，公司累计现金分红6.21亿元，超过累计募资3.82亿元。

最近4年内，公司扣非净利润均处于亏损状态，2023年扣非净利润亏损较上期有大幅好转，主要是由于减值损失的大幅下降。

由于毛利率的增长，2023年主营利润3,768.65万元，同比去年扭亏为盈。

2023年扣非净利润亏损5,731.00万元，由于非经常性损益贡献了4,209.16万元，净利润减亏至-1,521.83万元。

总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。