南都物业(603506)2025年三季报深度解读：净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
南都物业服务集团股份有限公司于2018年上市，实际控制人为“韩芳”。公司的主营业务为物业管理服务，其中物业基础服务为第一大收入来源，占比88.28%。
2025年三季度，公司实现营收13.69亿元，同比基本持平。扣非净利润8,223.56万元，同比基本持平。南都物业2025年第三季度净利润1.62亿元，业绩同比大幅增长138.48%。
净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅增加138.48%
2025年三季度，南都物业营业总收入为13.69亿元，去年同期为13.38亿元，同比基本持平，净利润为1.62亿元，去年同期为6,776.34万元，同比大幅增长138.48%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然所得税费用本期支出4,816.43万元，去年同期支出1,148.36万元，同比大幅增长；
但是（1）公允价值变动收益本期为8,251.64万元，去年同期为-5,103.52万元，扭亏为盈；（2）主营业务利润本期为1.35亿元，去年同期为1.08亿元，同比增长。
2、主营业务利润同比增长24.60%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 13.69亿元 | 13.38亿元 | 2.35% |
| 营业成本 | 11.42亿元 | 11.23亿元 | 1.70% |
| 销售费用 | 1,351.06万元 | 1,536.32万元 | -12.06% |
| 管理费用 | 7,153.01万元 | 8,187.23万元 | -12.63% |
| 财务费用 | 75.06万元 | 293.41万元 | -74.42% |
| 研发费用 | 218.20万元 | 187.58万元 | 16.32% |
| 所得税费用 | 4,816.43万元 | 1,148.36万元 | 319.42% |
2025年三季度主营业务利润为1.35亿元，去年同期为1.08亿元，同比增长24.60%。
主营业务利润同比增长主要是由于（1）营业总收入本期为13.69亿元，同比有所增长2.35%；（2）管理费用本期为7,153.01万元，同比小幅下降12.63%；（3）毛利率本期为16.57%，同比小幅增长了0.53%。
3、非主营业务利润扭亏为盈
南都物业2025年三季度非主营业务利润为7,482.66万元，去年同期为-2,905.54万元，扭亏为盈。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1.35亿元 | 83.50% | 1.08亿元 | 24.60% |
| 公允价值变动收益 | 8,251.64万元 | 51.06% | -5,103.52万元 | 261.69% |
| 其他 | -441.07万元 | -2.73% | 2,801.23万元 | -115.75% |
| 净利润 | 1.62亿元 | 100.00% | 6,776.34万元 | 138.48% |
行业分析
1、行业发展趋势
南都物业属于物业管理服务行业，聚焦于商业与住宅物业的综合运营管理。 物业管理行业近三年加速整合，2025年市场规模预计突破1.5万亿元，年复合增长率约9%。行业竞争重心转向智能化服务与增值场景开发，头部企业通过数字化平台提升服务效能，叠加满意度评估体系升级，市场集中度持续提升，TOP10企业市占率已达18%，未来社区生态服务与区域深耕能力将成为核心增长点。
2、市场地位及占有率
南都物业位列行业前十五，2024年管理面积超8000万平方米，长三角区域市占率约1.5%，营收规模居A股物企中游。其业务结构以基础物业服务为主，2024年中期营收8.89亿元，但增值服务贡献占比低于头部企业。
3、主要竞争对手
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