深物业A(000011)2025年三季报深度解读：主营业务利润同比大幅增长推动净利润扭亏为盈
深圳市物业发展(集团)股份有限公司于1992年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司的核心业务有两块，一块是物业管理，一块是房地产。
2025年三季度，公司实现营收17.16亿元，同比大幅增长30.20%。扣非净利润-1,074.52万元，由盈转亏。深物业A2025年第三季度净利润2,605.93万元，业绩扭亏为盈。本期经营活动产生的现金流净额为-23.75亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
主营业务利润同比大幅增长推动净利润扭亏为盈
1、营业总收入同比增加30.20%，净利润扭亏为盈
2025年三季度，深物业A营业总收入为17.16亿元，去年同期为13.18亿元，同比大幅增长30.20%，净利润为2,605.93万元，去年同期为-571.43万元，扭亏为盈。
净利润扭亏为盈的原因是：
虽然（1）所得税费用本期支出2,195.22万元，去年同期支出122.03万元，同比大幅增长；（2）信用减值损失本期损失3,653.21万元，去年同期损失1,788.68万元，同比大幅增长。
但是（1）主营业务利润本期为5,767.68万元，去年同期为1,458.05万元，同比大幅增长；（2）营业外利润本期为1,195.16万元，去年同期为-434.16万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润同比大幅增长2.96倍
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 17.16亿元 | 13.18亿元 | 30.20% |
| 营业成本 | 12.86亿元 | 10.51亿元 | 22.38% |
| 销售费用 | 3,364.53万元 | 1,471.93万元 | 128.58% |
| 管理费用 | 1.59亿元 | 1.90亿元 | -16.45% |
| 财务费用 | 7,512.79万元 | 2,589.57万元 | 190.12% |
| 研发费用 | 373.43万元 | 388.56万元 | -3.89% |
| 所得税费用 | 2,195.22万元 | 122.03万元 | 1698.89% |
2025年三季度主营业务利润为5,767.68万元，去年同期为1,458.05万元，同比大幅增长2.96倍。
虽然营业税金及附加本期为1.01亿元，同比大幅增长4.68倍，不过（1）营业总收入本期为17.16亿元，同比大幅增长30.20%；（2）毛利率本期为25.04%，同比增长了4.80%，推动主营业务利润同比大幅增长。
3、非主营业务利润亏损有所减小
深物业A2025年三季度非主营业务利润为-966.53万元，去年同期为-1,907.45万元，亏损有所减小。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 5,767.68万元 | 221.33% | 1,458.05万元 | 295.57% |
| 营业外收入 | 1,294.55万元 | 49.68% | 74.03万元 | 1648.58% |
| 其他收益 | 1,329.79万元 | 51.03% | 308.41万元 | 331.18% |
| 信用减值损失 | -3,653.21万元 | -140.19% | -1,788.68万元 | -104.24% |
| 其他 | 261.12万元 | 10.02% | 515.17万元 | -49.31% |
| 净利润 | 2,605.93万元 | 100.00% | -571.43万元 | 556.04% |
行业分析
1、行业发展趋势
深物业A属于物业管理服务行业。 近三年物业管理行业经历规模扩张后回归理性发展，非住宅领域竞争加剧，第三方外拓占比提升至62%。行业智能化、数字化转型加速，预计2025年市场规模达2万亿元，长期增长逻辑稳固但集中度仍偏低，头部企业通过服务创新和技术应用持续提升竞争力。
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