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上实发展(600748)2025年三季报深度解读：资产减值损失由收益变为损失导致净利润同比亏损增大
上海实业发展股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产行业，主要产品包括物业管理服务、房地产销售、房地产租赁三项，物业管理服务占比50.63%，房地产销售占比23.20%，房地产租赁占比15.34%。
2025年三季度，公司实现营收21.20亿元，同比大幅增长32.45%。扣非净利润-6.45亿元，较去年同期亏损增大。上实发展2025年第三季度净利润-5.63亿元，业绩较去年同期亏损增大。
PART 1
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资产减值损失由收益变为损失导致净利润同比亏损增大
1、营业总收入同比大幅增加32.45%，净利润亏损持续增大
2025年三季度，上实发展营业总收入为21.20亿元，去年同期为16.01亿元，同比大幅增长32.45%，净利润为-5.63亿元，去年同期为-3.14亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然主营业务利润本期为5,472.06万元，去年同期为-3.66亿元，扭亏为盈；
但是资产减值损失本期损失6.39亿元，去年同期收益1.07亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 21.20亿元 | 16.01亿元 | 32.45% |
| 营业成本 | 15.02亿元 | 13.49亿元 | 11.31% |
| 销售费用 | 5,490.70万元 | 5,780.55万元 | -5.01% |
| 管理费用 | 2.18亿元 | 2.53亿元 | -13.71% |
| 财务费用 | 2.13亿元 | 2.56亿元 | -16.70% |
| 研发费用 | 777.60万元 | - | |
| 所得税费用 | 1,009.84万元 | 5,106.40万元 | -80.22% |
2025年三季度主营业务利润为5,472.06万元，去年同期为-3.66亿元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为21.20亿元，同比大幅增长32.45%；（2）毛利率本期为29.17%，同比大幅增长了13.45%。
3、非主营业务利润由盈转亏
上实发展2025年三季度非主营业务利润为-6.07亿元，去年同期为1.03亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 5,472.06万元 | -9.73% | -3.66亿元 | 114.96% |
| 资产减值损失 | -6.39亿元 | 113.53% | 1.07亿元 | -695.97% |
| 其他 | 3,432.16万元 | -6.10% | 1.47亿元 | -76.61% |
| 净利润 | -5.63亿元 | 100.00% | -3.14亿元 | -79.48% |
PART 2
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行业分析
1、行业发展趋势
上实发展属于房地产开发与运营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，政策端以“稳预期、防风险”为主基调，市场整体增速放缓，但结构性机会显现。2023年行业规模约12.8万亿元，同比下降9.6%，其中商业地产和城市更新领域保持5%以上复合增长。未来趋势将聚焦绿色建筑、智慧社区和存量资产运营，预计2025年住房租赁市场规模突破3万亿元，核心城市商业地产空置率有望降至15%以下，行业向高质量发展转型。
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