华发股份(600325)2025年中报深度解读：净利润近3年整体呈现下降趋势，存货跌价损失严重影响利润
珠海华发实业股份有限公司于2004年上市。公司主要业务为房地产开发。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺,主营业务聚焦于粤港澳大湾区、环渤海经济区、长江中下游地区。
2025年半年度，公司实现营收381.99亿元，同比大幅增长53.46%。扣非净利润1.52亿元，同比大幅下降87.15%。华发股份2025年半年度净利润7.59亿元，业绩同比大幅下降56.29%。
主营业务构成
公司主要从事房地产开发、其他、物业服务。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 345.01亿元 | 90.32% | 14.82% |
| 其他 | 27.61亿元 | 7.23% | 4.14% |
| 物业服务 | 9.36亿元 | 2.45% | 19.11% |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比大幅增加53.46%，净利润同比大幅降低56.29%
2025年半年度，华发股份营业总收入为381.99亿元，去年同期为248.91亿元，同比大幅增长53.46%，净利润为7.59亿元，去年同期为17.36亿元，同比大幅下降56.29%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然主营业务利润本期为28.79亿元，去年同期为23.09亿元，同比增长；
但是（1）资产减值损失本期损失14.36亿元，去年同期损失0.00元，；（2）投资收益本期为-1.36亿元，去年同期为2.68亿元，由盈转亏。
值得注意的是，今年上半年净利润为近9年中报最低值。
2、主营业务利润同比增长24.71%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 381.99亿元 | 248.91亿元 | 53.46% |
| 营业成本 | 327.91亿元 | 207.25亿元 | 58.22% |
| 销售费用 | 8.81亿元 | 7.92亿元 | 11.25% |
| 管理费用 | 5.22亿元 | 5.67亿元 | -7.97% |
| 财务费用 | 4.16亿元 | 2.00亿元 | 107.73% |
| 研发费用 | 3,351.19万元 | 2,982.75万元 | 12.35% |
| 所得税费用 | 5.04亿元 | 8.46亿元 | -40.36% |
2025年半年度主营业务利润为28.79亿元，去年同期为23.09亿元，同比增长24.71%。
虽然毛利率本期为14.16%，同比下降了2.58%，不过营业总收入本期为381.99亿元，同比大幅增长53.46%，推动主营业务利润同比增长。
3、非主营业务利润由盈转亏
华发股份2025年半年度非主营业务利润为-16.16亿元，去年同期为2.72亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 28.79亿元 | 379.50% | 23.09亿元 | 24.71% |
| 投资收益 | -1.36亿元 | -17.98% | 2.68亿元 | -150.86% |
| 资产减值损失 | -14.36亿元 | -189.30% | - | |
| 其他 | 165.32万元 | 0.22% | 4,963.63万元 | -96.67% |
| 净利润 | 7.59亿元 | 100.00% | 17.36亿元 | -56.29% |
4、财务费用大幅增长
本期财务费用为4.17亿元，同比大幅增长107.73%。归因于利息收入本期为2.41亿元，去年同期为4.26亿元，同比大幅下降了43.41%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 6.27亿元 | 6.48亿元 |
| 减：利息收入 | -2.41亿元 | -4.26亿元 |
| 汇兑损益 | 2,579.53万元 | -3,182.35万元 |
| 其他费用(计算) | 548.46万元 | 1,050.40万元 |
| 合计 | 4.17亿元 | 2.01亿元 |
金融投资产生的轻微亏损
金融投资304.66亿元，投资主体为房地产投资
在2025年半年度报告中，华发股份用于投资的资产为304.66亿元。投资所产生的收益对净利润的贡献为-1,281.19万元。
2025半年度投资主要投资内容如表所示：
2025半年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 房屋及建筑物 | 304.06亿元 |
| 其他 | 5,965.97万元 |
| 合计 | 304.66亿元 |
从投资收益来源方式来看，主要来源于按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益和衍生工具。
2025半年度金融投资收益来源方式
| 项目 | 类别 | 收益金额 |
|---|---|---|
| 公允价值变动收益 | 按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益 | -1,795.28万元 |
| 投资收益 | 衍生工具 | 343.5万元 |
| 其他 | 170.59万元 | |
| 合计 | -1,281.19万元 |
的对外股权投资，但收益
在2025半年度报告中，华发股份用于对外股权投资的资产为277.56亿元，对外股权投资所产生的收益为-1.36亿元。
存货跌价损失严重影响利润，存货周转率大幅提升
坏账损失14.36亿元，严重影响利润
2025年半年度，华发股份资产减值损失14.36亿元，导致企业净利润从盈利21.95亿元下降至盈利7.59亿元，其中存货跌价准备减值合计14.36亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | 7.59亿元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -14.36亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -14.36亿元 |
其中，主要部分为开发成本本期计提14.36亿元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发成本 | 14.36亿元 |
目前，开发成本的账面价值仍有1,489.09亿元，应注意后续的减值风险。
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