上实发展(600748)2025年中报深度解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
上海实业发展股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。
2025年半年度，公司实现营收12.32亿元，同比增长19.73%。扣非净利润-7.80亿元，较去年同期亏损增大。上实发展2025年半年度净利润-7.14亿元，业绩较去年同期亏损增大。
主营业务构成
公司的主营业务为房地产行业，主要产品包括物业管理服务、房地产销售、房地产租赁三项，物业管理服务占比52.15%，房地产销售占比23.03%，房地产租赁占比14.89%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产行业 | 12.32亿元 | 100.0% | 22.84% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 物业管理服务 | 6.43亿元 | 52.15% | 9.44% |
| 房地产销售 | 2.84亿元 | 23.03% | 42.30% |
| 房地产租赁 | 1.83亿元 | 14.89% | 53.49% |
| 酒店经营收入 | 1.06亿元 | 8.56% | -9.34% |
| 其他业务 | 1,684.92万元 | 1.37% | - |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比增加19.73%，净利润亏损持续增大
2025年半年度，上实发展营业总收入为12.32亿元，去年同期为10.29亿元，同比增长19.73%，净利润为-7.14亿元，去年同期为-1.84亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然主营业务利润本期为-9,330.98万元，去年同期为-2.74亿元，亏损有所减小；
但是资产减值损失本期损失6.39亿元，去年同期收益8,790.86万元，同比大幅下降。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润较去年同期亏损有所减小
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 12.32亿元 | 10.29亿元 | 19.73% |
| 营业成本 | 9.51亿元 | 8.90亿元 | 6.86% |
| 销售费用 | 3,074.23万元 | 3,423.83万元 | -10.21% |
| 管理费用 | 1.54亿元 | 1.81亿元 | -14.81% |
| 财务费用 | 1.42亿元 | 1.71亿元 | -16.70% |
| 研发费用 | 724.65万元 | - | |
| 所得税费用 | 291.32万元 | 3,688.43万元 | -92.10% |
2025年半年度主营业务利润为-9,330.98万元，去年同期为-2.74亿元，较去年同期亏损有所减小。
主营业务利润亏损有所减小主要是由于（1）营业总收入本期为12.32亿元，同比增长19.73%；（2）毛利率本期为22.84%，同比大幅增长了9.29%。
3、非主营业务利润由盈转亏
上实发展2025年半年度非主营业务利润为-6.18亿元，去年同期为1.27亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -9,330.98万元 | 13.07% | -2.74亿元 | 65.93% |
| 资产减值损失 | -6.39亿元 | 89.50% | 8,790.86万元 | -826.73% |
| 其他 | 2,166.11万元 | -3.03% | 5,765.59万元 | -62.43% |
| 净利润 | -7.14亿元 | 100.00% | -1.84亿元 | -289.07% |
行业分析
1、行业发展趋势
上实发展属于房地产开发与运营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，政策端以“稳预期、防风险”为主基调，市场整体增速放缓，但结构性机会显现。2023年行业规模约12.8万亿元，同比下降9.6%，其中商业地产和城市更新领域保持5%以上复合增长。未来趋势将聚焦绿色建筑、智慧社区和存量资产运营，预计2025年住房租赁市场规模突破3万亿元，核心城市商业地产空置率有望降至15%以下，行业向高质量发展转型。
2、市场地位及占有率
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