香江控股(600162)2025年中报深度解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
深圳香江控股股份有限公司于1998年上市，实际控制人为“刘志强”。公司是是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营。公司主要产品及服务为商品房、商铺及写字楼销售、商贸流通运营。
2025年半年度，公司实现营收7.36亿元，同比大幅下降61.53%。扣非净利润-4,706.59万元，由盈转亏。香江控股2025年半年度净利润-4,952.77万元，业绩较去年同期亏损增大。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、净利润较去年同期亏损增大
本期净利润为-4,952.77万元，去年同期-2,723.30万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是（1）主营业务利润本期为-6,273.80万元，去年同期为-5,307.79万元，亏损增大；（2）信用减值损失本期损失222.65万元，去年同期收益415.39万元，同比大幅下降；（3）所得税费用本期支出3,213.57万元，去年同期支出2,697.96万元，同比增长。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 7.36亿元 | 19.13亿元 | -61.53% |
| 营业成本 | 4.98亿元 | 15.40亿元 | -67.64% |
| 销售费用 | 5,878.56万元 | 8,336.72万元 | -29.49% |
| 管理费用 | 7,957.54万元 | 1.08亿元 | -26.57% |
| 财务费用 | 1.21亿元 | 1.12亿元 | 8.31% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 3,213.57万元 | 2,697.96万元 | 19.11% |
2025年半年度主营业务利润为-6,273.80万元，去年同期为-5,307.79万元，较去年同期亏损增大。
虽然毛利率本期为32.29%，同比大幅增长了12.80%，不过营业总收入本期为7.36亿元，同比大幅下降61.53%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润同比小幅下降
香江控股2025年半年度非主营业务利润为4,534.61万元，去年同期为5,282.45万元，同比小幅下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -6,273.80万元 | 126.67% | -5,307.79万元 | -18.20% |
| 资产处置收益 | 4,177.63万元 | -84.35% | 3,940.10万元 | 6.03% |
| 其他 | 939.30万元 | -18.97% | 1,569.97万元 | -40.17% |
| 净利润 | -4,952.77万元 | 100.00% | -2,723.30万元 | -81.87% |
4、净现金流同比大幅下降20.19倍
2025年半年度，香江控股净现金流为-3.18亿元，去年同期为-1,499.07万元，较去年同期大幅下降20.19倍。
净现金流同比大幅下降原因是：
| 净现金流下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净现金流增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 取得借款收到的现金 | 3.92亿元 | -37.43% | 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 7,329.01万元 | -81.39% |
| 收到其他与筹资活动有关的现金 | 1,960.00万元 | -91.83% | 支付其他与经营活动有关的现金 | 1.03亿元 | -54.24% |
| 销售商品、提供劳务收到的现金 | 8.68亿元 | -16.97% | |||
| 收到其他与投资活动有关的现金 | 200.00万元 | -98.52% |
行业分析
1、行业发展趋势
香江控股属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产运营及家居卖场等多元化业务。 近三年房地产行业受政策调控、市场供需结构性调整及经济周期影响，增速趋缓但逐步转向高质量发展。2023年行业规模约18.2万亿元，2024年预计微增至18.5万亿元，未来五年复合增长率或维持3%-5%。发展趋势聚焦产城融合、存量资产运营及轻资产服务输出，预计2030年行业市场空间超45万亿元，其中商业运营、产业地产等细分领域占比将提升至30%以上。
2、市场地位及占有率
香江控股在华南区域具备较强品牌影响力，家居卖场市占率居华南前三，商业地产运营管理规模超200万平米。但全国房地产销售规模排名在50名之外，住宅开发业务市占率不足0.3%，属于区域性中型房企。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 香江控股（600162） | 以住宅开发、商业运营及家居卖场为核心的综合性房企 | 2024年商贸流通业务营收占比提升至37%，华南家居卖场市占率约12% |
| 万科A（000002） | 中国房地产龙头企业，覆盖住宅开发、物业服务和物流地产 | 2024年销售额稳居行业前二，物业营收突破500亿元 |
| 保利发展（600048） | 国务院国资委控股的全国性房企，专注住宅与商业综合体开发 | 2024年市占率超5%，一二线城市土地储备占比达68% |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦园区开发与运营，布局粤港澳大湾区核心城市群 | 2024年持有型物业营收同比增长22%，产业园区市占率全国前三 |
| 金地集团（600383） | 以住宅开发为主，拓展商业运营和代建业务 | 2024年权益销售额排名行业第八，代建业务新签约规模突破300亿 |
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