荣盛发展(002146)2025年中报深度解读：房地产业收入的大幅下降导致公司营收的下降，高负债且资产负债率持续增加
荣盛房地产发展股份有限公司于2007年上市，实际控制人为“耿建明”。公司主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。
2025年半年度，公司实现营收141.81亿元，同比下降28.19%。扣非净利润-27.34亿元，较去年同期亏损增大。荣盛发展2025年半年度净利润-26.35亿元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为-3.92亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
房地产业收入的大幅下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产业，占比高达87.71%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 124.38亿元 | 87.71% | 1.70% |
| 物业服务 | 11.33亿元 | 7.99% | 24.41% |
| 其他行业 | 3.28亿元 | 2.31% | -34.19% |
| 酒店经营 | 2.81亿元 | 1.98% | 63.13% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产业 | 124.38亿元 | 87.71% | 1.70% |
| 物业服务 | 11.33亿元 | 7.99% | 24.41% |
| 其他行业 | 3.28亿元 | 2.31% | -34.19% |
| 酒店经营 | 2.81亿元 | 1.98% | 63.13% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 河北省 | 50.59亿元 | 35.68% | 19.15% |
| 浙江省 | 47.32亿元 | 33.37% | -4.03% |
| 四川省 | 9.60亿元 | 6.77% | - |
| 江苏省 | 9.15亿元 | 6.46% | - |
| 安徽省 | 8.32亿元 | 5.87% | - |
| 其他业务 | 16.82亿元 | 11.85% | - |
2、房地产业收入的大幅下降导致公司营收的下降
2025年半年度公司营收141.81亿元，与去年同期的197.48亿元相比，下降了28.19%，主要是因为房地产业本期营收124.38亿元，去年同期为180.31亿元，同比大幅下降了31.02%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2025中报营收 | 2024中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 124.38亿元 | 180.31亿元 | -31.02% |
| 其他业务 | 17.42亿元 | 17.17亿元 | - |
| 合计 | 141.81亿元 | 197.48亿元 | -28.19% |
3、房地产业毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2025年半年度公司毛利率从去年同期的14.92%，同比大幅下降到了今年的3.9%，主要是因为房地产业本期毛利率1.7%，去年同期为14.61%，同比大幅下降88.36%。
4、房地产业毛利率持续下降
值得一提的是，房地产业在营收额下降的同时，而且毛利率也在下降。2023-2025年半年度房地产业毛利率呈大幅下降趋势，从2023年半年度的21.04%，大幅下降到2025年半年度的1.70%。
5、江苏省地区销售额大幅下降
国内地区方面，江苏省地区的销售额同比大幅下降82.5%，比重从上期的26.49%大幅下降到了本期的6.46%。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低28.19%，净利润由盈转亏
2025年半年度，荣盛发展营业总收入为141.81亿元，去年同期为197.48亿元，同比下降28.19%，净利润为-26.35亿元，去年同期为1.10亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-14.16亿元，去年同期为8.16亿元，由盈转亏；（2）资产减值损失本期损失5.58亿元，去年同期损失1,537.29万元，同比大幅增长。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 141.81亿元 | 197.48亿元 | -28.19% |
| 营业成本 | 136.27亿元 | 168.01亿元 | -18.89% |
| 销售费用 | 3.63亿元 | 4.58亿元 | -20.66% |
| 管理费用 | 5.37亿元 | 5.54亿元 | -2.99% |
| 财务费用 | 7.06亿元 | 7.21亿元 | -2.01% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 2.25亿元 | 1.48亿元 | 52.08% |
2025年半年度主营业务利润为-14.16亿元，去年同期为8.16亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为141.81亿元，同比下降28.19%；（2）毛利率本期为3.90%，同比大幅下降了11.02%。
3、非主营业务利润亏损增大
荣盛发展2025年半年度非主营业务利润为-9.94亿元，去年同期为-5.58亿元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -14.16亿元 | 53.73% | 8.16亿元 | -273.54% |
| 资产减值损失 | -5.58亿元 | 21.19% | -1,537.29万元 | -3532.78% |
| 信用减值损失 | -3.79亿元 | 14.39% | -1.05亿元 | -262.24% |
| 其他 | 5,511.18万元 | -2.09% | -3.43亿元 | 116.08% |
| 净利润 | -26.35亿元 | 100.00% | 1.10亿元 | -2490.44% |
存货跌价损失影响利润，存货周转率小幅下降
存货跌价损失5.58亿元，坏账损失影响利润
2025年半年度，荣盛发展资产减值损失5.58亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计5.58亿元。
2025年半年度，企业存货周转率为0.13，在2024年半年度到2025年半年度荣盛发展存货周转率从0.15小幅下降到了0.13，存货周转天数从1200天增加到了1384天。2025年半年度荣盛发展存货余额合计994.43亿元，占总资产的73.66%，同比去年的1,242.91亿元下降19.99%。
（注：2021年中计提存货减值4283.14万元，2022年中计提存货减值3.86亿元，2023年中计提存货减值1759.95万元，2024年中计提存货减值1537.29万元，2025年中计提存货减值5.58亿元。）
高负债且资产负债率持续增加
2025年半年度，企业资产负债率为90.06%，去年同期为86.14%，负债率很高且增加了3.92%，近5年资产负债率总体呈现上升状态，从80.16%增长至90.06%。
资产负债率同比增长主要是总资产本期为1,483.66亿元，同比下降22.00%，另外总负债本期为1,336.14亿元，同比下降18.45%。
1、偿债能力：货币资金/短期债务同比大幅下降
近五期偿债能力指标汇总
| 2025年中报 | 2025年一季报 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 1.12 | 1.19 | 1.14 | 1.17 | 1.43 |
| 速动比率 | 0.27 | 0.32 | 0.30 | 0.33 | 0.42 |
| 现金比率(%) | 0.02 | 0.03 | 0.04 | 0.07 | 0.15 |
| 资产负债率(%) | 90.06 | 86.14 | 89.14 | 85.23 | 80.16 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 11.14 | 16.90 | 2.19 | 2.37 | 5.54 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | -0.01 | -0.03 | -0.02 | 0.13 | 0.04 |
| 货币资金/短期债务 | 0.09 | 0.16 | 0.31 | 0.47 | 0.82 |
速动比率为0.27，去年同期为0.32，同比下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
另外现金比率为0.02，去年同期为0.03，同比大幅下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
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