深物业A(000011)2025年中报深度解读：房地产收入的大幅增长推动公司营收的增长，归母净利润依赖于非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）
深圳市物业发展(集团)股份有限公司于1992年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主营业务为主要服务为从事房地产开发经营，兼营物业管理、房屋租赁、出租车客运、餐饮服务等。主要服务为房地产业务、物业管理业务、房屋租赁业务、餐饮业务、仓储业务。
2025年半年度，公司实现营收10.88亿元，同比增长27.09%。扣非净利润-2,541.30万元，由盈转亏。深物业A2025年半年度净利润1,007.57万元，业绩同比大幅增长6.62倍。
房地产收入的大幅增长推动公司营收的增长
1、主营业务构成
公司主要从事物业管理、房地产、资产运营。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 物业管理 | 7.70亿元 | 70.8% | 16.51% |
| 房地产 | 2.14亿元 | 19.63% | 39.87% |
| 资产运营 | 1.04亿元 | 9.57% | 59.62% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 物业管理 | 7.70亿元 | 70.8% | 16.51% |
| 房地产 | 2.14亿元 | 19.63% | 39.87% |
| 资产运营 | 1.04亿元 | 9.57% | 59.62% |
2、房地产收入的大幅增长推动公司营收的增长
2025年半年度公司营收10.88亿元，与去年同期的8.56亿元相比，增长了27.09%，主要是因为房地产本期营收2.14亿元，去年同期为1,384.17万元，同比大幅增长了近14倍。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2025中报营收 | 2024中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 物业管理 | 7.70亿元 | 7.72亿元 | -0.17% |
| 房地产 | 2.14亿元 | 1,384.17万元 | 1442.88% |
| 其他业务 | 1.04亿元 | 7,066.08万元 | - |
| 合计 | 10.88亿元 | 8.56亿元 | 27.09% |
3、房地产毛利率大幅下降
产品毛利率方面，2025年半年度物业管理毛利率为16.51%，同比小幅下降14.98%，同期房地产毛利率为39.87%，同比大幅下降40.15%。
主营业务利润同比大幅增长推动净利润同比大幅增长
1、营业总收入同比增加27.09%，净利润同比大幅增加6.62倍
2025年半年度，深物业A营业总收入为10.88亿元，去年同期为8.56亿元，同比增长27.09%，净利润为1,007.57万元，去年同期为132.16万元，同比大幅增长6.62倍。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然信用减值损失本期损失3,675.74万元，去年同期损失1,839.69万元，同比大幅增长；
但是（1）主营业务利润本期为3,750.03万元，去年同期为2,167.49万元，同比大幅增长；（2）营业外利润本期为1,159.19万元，去年同期为4.27万元，同比大幅增长；（3）其他收益本期为1,258.33万元，去年同期为242.82万元，同比大幅增长。
2、主营业务利润同比大幅增长73.01%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 10.88亿元 | 8.56亿元 | 27.09% |
| 营业成本 | 8.14亿元 | 6.69亿元 | 21.58% |
| 销售费用 | 1,916.73万元 | 910.63万元 | 110.49% |
| 管理费用 | 1.07亿元 | 1.27亿元 | -15.80% |
| 财务费用 | 4,474.21万元 | 1,608.70万元 | 178.13% |
| 研发费用 | 259.68万元 | 224.33万元 | 15.76% |
| 所得税费用 | 1,253.37万元 | 486.02万元 | 157.89% |
2025年半年度主营业务利润为3,750.03万元，去年同期为2,167.49万元，同比大幅增长73.01%。
虽然营业税金及附加本期为6,314.65万元，同比大幅增长5.04倍，不过（1）营业总收入本期为10.88亿元，同比增长27.09%；（2）毛利率本期为25.22%，同比增长了3.38%，推动主营业务利润同比大幅增长。
3、非主营业务利润亏损有所减小
深物业A2025年半年度非主营业务利润为-1,489.09万元，去年同期为-1,549.31万元，亏损有所减小。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 3,750.03万元 | 372.19% | 2,167.49万元 | 73.01% |
| 投资收益 | -236.96万元 | -23.52% | 41.27万元 | -674.12% |
| 营业外收入 | 1,252.26万元 | 124.29% | 47.91万元 | 2513.97% |
| 其他收益 | 1,258.33万元 | 124.89% | 242.82万元 | 418.22% |
| 信用减值损失 | -3,675.74万元 | -364.81% | -1,839.69万元 | -99.80% |
| 其他 | 99.16万元 | 9.84% | 45.66万元 | 117.17% |
| 净利润 | 1,007.57万元 | 100.00% | 132.16万元 | 662.36% |
4、费用情况
2025年半年度公司营收10.88亿元，同比增长27.09%，虽然营收在增长，但是管理费用却在下降。
1）财务费用大幅增长
本期财务费用为4,474.21万元，同比大幅增长178.13%。财务费用大幅增长的原因是：
（1）利息支出本期为4,894.03万元，去年同期为3,470.62万元，同比大幅增长了41.01%。
（2）利息收入本期为632.24万元，去年同期为2,152.28万元，同比大幅下降了70.62%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 4,894.03万元 | 3,470.62万元 |
| 减：利息收入 | -632.24万元 | -2,152.28万元 |
| 其他费用(计算) | 212.42万元 | 290.36万元 |
| 合计 | 4,474.21万元 | 1,608.70万元 |
2）销售费用大幅增长
本期销售费用为1,916.73万元，同比大幅增长110.49%。销售费用大幅增长的原因是：
（1）职工薪酬本期为564.56万元，去年同期为440.95万元，同比增长了28.04%。
（2）其他本期为533.58万元，去年同期为143.62万元，同比大幅增长了近3倍。
（3）中介代理费本期为433.38万元，去年同期为31.61万元，同比大幅增长了近13倍。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 564.56万元 | 440.95万元 |
| 其他 | 533.58万元 | 143.62万元 |
| 中介代理费 | 433.38万元 | 31.61万元 |
| 广告宣传费 | 214.37万元 | 123.67万元 |
| 咨询及销售服务费 | 170.83万元 | 170.78万元 |
| 其他费用(计算) | - | - |
| 合计 | 1,916.73万元 | 910.63万元 |
3）管理费用下降
本期管理费用为1.07亿元，同比下降15.8%。归因于职工薪酬本期为8,482.92万元，去年同期为9,909.25万元，同比小幅下降了14.39%。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 8,482.92万元 | 9,909.25万元 |
| 资产摊销及折旧费用 | 1,156.00万元 | 1,403.11万元 |
| 行政办公费用 | 700.96万元 | 949.80万元 |
| 其他费用(计算) | 385.27万元 | 475.66万元 |
| 合计 | 1.07亿元 | 1.27亿元 |
归母净利润依赖于非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）
深物业A2025半年度的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为1,442.80万元，非经常性损益为3,984.10万元。
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） | 3,485.61万元 |
| 其他营业外收入与支出 | 1,159.19万元 |
| 其他 | -660.70万元 |
| 合计 | 3,984.10万元 |
（一）非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）
本期非流动资产处置收益：主要为投资性房地产处置收益。
（二）其他营业外收入和支出
本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：
其他营业外收入与支出具体明细
| 项目 | 本期发生额 | 科目 |
|---|---|---|
| 违约金及罚没收入 | 1,231.88万元 | 营业外收入 |
请下载并登录APP，即可阅读全文
