北辰实业(601588)2025年中报深度解读：资产负债率同比增加，净利润近3年整体呈现下降趋势
北京北辰实业股份有限公司于2006年上市。公司主营业务包括房地产开发,会展(含酒店)及商业物业。公司自二零零七年起连续多年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。
2025年半年度，公司实现营收30.19亿元，同比小幅下降11.97%。扣非净利润-16.11亿元，较去年同期亏损增大。北辰实业2025年半年度净利润-17.04亿元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为4.15亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务构成
公司主要产品包括会展(含酒店)及商业物业和房地产开发两项，其中会展(含酒店)及商业物业占比48.91%，房地产开发占比48.40%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 会展(含酒店)及商业物业 | 14.77亿元 | 48.91% | 38.77% |
| 房地产开发 | 14.61亿元 | 48.4% | 10.53% |
| 其他 | 7,846.17万元 | 2.6% | 52.58% |
| 其他业务 | 280.02万元 | 0.09% | 99.89% |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比小幅降低11.97%，净利润亏损持续增大
2025年半年度，北辰实业营业总收入为30.19亿元，去年同期为34.30亿元，同比小幅下降11.97%，净利润为-17.04亿元，去年同期为-8.49亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是（1）资产减值损失本期损失10.77亿元，去年同期损失5.38亿元，同比大幅增长；（2）主营业务利润本期为-4.00亿元，去年同期为-1.37亿元，亏损增大。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 30.19亿元 | 34.30亿元 | -11.97% |
| 营业成本 | 22.49亿元 | 24.39亿元 | -7.80% |
| 销售费用 | 1.81亿元 | 1.51亿元 | 19.91% |
| 管理费用 | 3.91亿元 | 3.80亿元 | 2.86% |
| 财务费用 | 4.74亿元 | 3.51亿元 | 34.98% |
| 研发费用 | 233.91万元 | - | |
| 所得税费用 | 2.02亿元 | 1.06亿元 | 90.23% |
2025年半年度主营业务利润为-4.00亿元，去年同期为-1.37亿元，较去年同期亏损增大。
虽然营业税金及附加本期为1.22亿元，同比大幅下降50.19%，不过（1）营业总收入本期为30.19亿元，同比小幅下降11.97%；（2）毛利率本期为25.52%，同比小幅下降了3.36%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润亏损增大
北辰实业2025年半年度非主营业务利润为-11.02亿元，去年同期为-6.06亿元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -4.00亿元 | 23.47% | -1.37亿元 | -191.85% |
| 资产减值损失 | -10.77亿元 | 63.22% | -5.38亿元 | -100.05% |
| 其他 | -2,216.21万元 | 1.30% | -5,689.96万元 | 61.05% |
| 净利润 | -17.04亿元 | 100.00% | -8.49亿元 | -100.78% |
4、费用情况
2025年半年度公司营收30.19亿元，同比小幅下降11.97%，虽然营收在下降，但是财务费用、销售费用却在增长。
1）财务费用大幅增长
本期财务费用为4.74亿元，同比大幅增长34.98%。财务费用大幅增长的原因是：虽然利息支出本期为5.33亿元，去年同期为6.26亿元，同比小幅下降了14.98%，但是资本化利息本期为4,332.04万元，去年同期为2.06亿元，同比大幅下降了78.99%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 5.33亿元 | 6.26亿元 |
| 减：资本化利息 | -4,332.04万元 | -2.06亿元 |
| 其他费用(计算) | -1,555.66万元 | -6,931.41万元 |
| 合计 | 4.74亿元 | 3.51亿元 |
2）销售费用增长
本期销售费用为1.81亿元，同比增长19.91%。归因于销售服务费本期为8,383.39万元，去年同期为5,744.63万元，同比大幅增长了45.93%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 销售服务费 | 8,383.39万元 | 5,744.63万元 |
| 薪酬支出 | 5,987.88万元 | 6,202.83万元 |
| 物业管理费 | 1,497.24万元 | 1,248.26万元 |
| 其他 | 692.24万元 | 230.16万元 |
| 其他费用(计算) | 1,510.40万元 | 1,645.29万元 |
| 合计 | 1.81亿元 | 1.51亿元 |
存货跌价损失严重影响利润，存货周转率小幅提升
坏账损失10.77亿元，严重影响利润
2025年半年度，北辰实业资产减值损失10.77亿元，导致企业净利润从亏损6.27亿元下降至亏损17.04亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计10.77亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | -17.04亿元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -10.77亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -10.77亿元 |
其中，开发产品，开发成本本期分别计提6.50亿元，4.28亿元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发产品 | 6.50亿元 |
| 开发成本 | 4.28亿元 |
目前，开发产品，开发成本的账面价值仍分别为156.38亿元，81.41亿元，应注意后续的减值风险。
2025年半年度，企业存货周转率为0.12，在2024年半年度到2025年半年度北辰实业存货周转率从0.11小幅提升到了0.12，存货周转天数从1636天减少到了1500天。2025年半年度北辰实业存货余额合计238.19亿元，占总资产的63.08%，同比去年的294.29亿元下降19.06%。
（注：2021年中计提存货减值5.14亿元，2022年中计提存货减值2.64亿元，2023年中计提存货减值1.92亿元，2024年中计提存货减值4.79亿元，2025年中计提存货减值10.77亿元。）
资产负债率同比增加
2025年半年度，企业资产负债率为76.52%，去年同期为72.65%，同比小幅增长了3.87%。
资产负债率同比增长主要是总资产本期为456.20亿元，同比小幅下降13.33%，另外总负债本期为349.06亿元，同比小幅下降8.73%。
1、有息负债近4年呈现下降趋势
有息负债从2022年半年度到2025年半年度近4年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
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