栖霞建设(600533)2025年中报深度解读：主营业务利润扭亏为盈推动净利润扭亏为盈，存货跌价损失严重影响利润
南京栖霞建设股份有限公司于2002年上市，实际控制人为“南京栖霞国资投资集团有限公司”。公司主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。
2025年半年度，公司实现营收38.44亿元，同比大幅增长2.98倍。扣非净利润6,156.89万元，扭亏为盈。栖霞建设2025年半年度净利润8,309.57万元，业绩扭亏为盈。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产开发，占比高达82.59%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 31.74亿元 | 82.59% | 15.85% |
| 建筑服务收入 | 4.07亿元 | 10.58% | 26.77% |
| 处置投资性房地产收入 | 1.20亿元 | 3.13% | 47.24% |
| 物业经营管理 | 1.18亿元 | 3.07% | 11.02% |
| 其他 | 2,283.09万元 | 0.59% | 2.25% |
| 其他业务 | 149.64万元 | 0.04% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产开发 | 31.74亿元 | 82.59% | 15.85% |
| 建筑服务收入 | 4.07亿元 | 10.58% | 26.77% |
| 处置投资性房地产收入 | 1.20亿元 | 3.13% | 47.24% |
| 物业经营管理 | 1.18亿元 | 3.07% | 11.02% |
| 其他 | 2,283.09万元 | 0.59% | 2.25% |
| 其他业务 | 149.64万元 | 0.04% | - |
主营业务利润扭亏为盈推动净利润扭亏为盈
1、营业总收入同比增加2.98倍，净利润扭亏为盈
2025年半年度，栖霞建设营业总收入为38.44亿元，去年同期为9.66亿元，同比大幅增长2.98倍，净利润为8,309.57万元，去年同期为-1.38亿元，扭亏为盈。
净利润扭亏为盈的原因是：
虽然资产减值损失本期损失2.06亿元，去年同期损失4,343.64万元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为3.94亿元，去年同期为-3,472.23万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 38.44亿元 | 9.66亿元 | 297.81% |
| 营业成本 | 31.60亿元 | 7.87亿元 | 301.72% |
| 销售费用 | 4,694.01万元 | 3,026.63万元 | 55.09% |
| 管理费用 | 4,287.75万元 | 6,436.65万元 | -33.39% |
| 财务费用 | 4,444.40万元 | 4,775.93万元 | -6.94% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 8,000.47万元 | 802.13万元 | 897.41% |
2025年半年度主营业务利润为3.94亿元，去年同期为-3,472.23万元，扭亏为盈。
虽然毛利率本期为17.78%，同比小幅下降了0.80%，不过营业总收入本期为38.44亿元，同比大幅增长2.98倍，推动主营业务利润扭亏为盈。
3、非主营业务利润亏损增大
栖霞建设2025年半年度非主营业务利润为-2.31亿元，去年同期为-9,493.01万元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 3.94亿元 | 473.75% | -3,472.23万元 | 1233.75% |
| 投资收益 | -2,856.27万元 | -34.37% | -3,916.07万元 | 27.06% |
| 资产减值损失 | -2.06亿元 | -247.67% | -4,343.64万元 | -373.80% |
| 其他 | 517.28万元 | 6.23% | -636.64万元 | 181.25% |
| 净利润 | 8,309.57万元 | 100.00% | -1.38亿元 | 160.36% |
4、费用情况
2025年半年度公司营收38.43亿元，同比大幅增长297.89%，虽然营收在增长，但是管理费用却在下降。
1）销售费用大幅增长
本期销售费用为4,694.01万元，同比大幅增长55.09%。归因于销售服务代理费本期为3,672.58万元，去年同期为1,366.22万元，同比大幅增长了168.81%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 销售服务代理费 | 3,672.58万元 | 1,366.22万元 |
| 办公经费 | 469.90万元 | 622.22万元 |
| 职工薪酬 | 286.00万元 | 541.77万元 |
| 其他费用(计算) | 265.53万元 | 496.43万元 |
| 合计 | 4,694.01万元 | 3,026.63万元 |
2）管理费用大幅下降
本期管理费用为4,287.75万元，同比大幅下降33.39%。归因于职工薪酬本期为2,527.53万元，去年同期为4,485.44万元，同比大幅下降了43.65%。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 2,527.53万元 | 4,485.44万元 |
| 折旧及摊销 | 780.25万元 | 842.34万元 |
| 办公经费 | 487.27万元 | 510.35万元 |
| 其他费用(计算) | 492.70万元 | 598.52万元 |
| 合计 | 4,287.75万元 | 6,436.65万元 |
存货跌价损失严重影响利润，存货周转率大幅提升
坏账损失2.06亿元，严重影响利润
2025年半年度，栖霞建设资产减值损失2.06亿元，导致企业净利润从盈利2.89亿元下降至盈利8,309.57万元，其中主要是存货跌价准备减值合计2.06亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | 8,309.57万元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -2.06亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -2.06亿元 |
其中，开发成本，开发产品本期分别计提1.26亿元，7,994.14万元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发成本 | 1.26亿元 |
| 开发产品 | 7,994.14万元 |
目前，开发成本，开发产品的账面价值仍分别为88.11亿元，60.08亿元，应注意后续的减值风险。
2025年半年度，企业存货周转率为0.24，在2024年半年度到2025年半年度栖霞建设存货周转率从0.05大幅提升到了0.24，存货周转天数从3600天减少到了750天。2025年半年度栖霞建设存货余额合计149.43亿元，占总资产的81.66%，同比去年的179.56亿元下降16.78%。
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