中洲控股(000042)2025年中报深度解读：房地产收入的大幅下降导致公司营收的下降，非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）是本期归母净利润盈利的主要因素
深圳市中洲投资控股股份有限公司于1994年上市，实际控制人为“黄光苗”。公司是主营业务为地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司主要产品包括房地产、服务、酒店、施工。
2025年半年度，公司实现营收16.77亿元，同比下降28.40%。扣非净利润1.14亿元，扭亏为盈。中洲控股2025年半年度净利润1.86亿元，业绩扭亏为盈。本期经营活动产生的现金流净额为37.26亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
房地产收入的大幅下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产，占比高达82.98%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 13.92亿元 | 82.98% | 49.09% |
| 服务 | 1.60亿元 | 9.55% | 14.84% |
| 酒店 | 1.19亿元 | 7.08% | 20.45% |
| 施工 | 658.92万元 | 0.39% | 24.09% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产 | 13.92亿元 | 82.98% | 49.09% |
| 服务 | 1.60亿元 | 9.55% | 14.84% |
| 酒店 | 1.19亿元 | 7.08% | - |
| 施工 | 658.92万元 | 0.39% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 广东地区 | 10.13亿元 | 60.4% | 28.14% |
| 四川地区 | 6.59亿元 | 39.26% | 67.92% |
| 上海地区 | 569.38万元 | 0.34% | 9.40% |
2、房地产收入的大幅下降导致公司营收的下降
2025年半年度公司营收16.77亿元，与去年同期的23.43亿元相比，下降了28.4%，主要是因为房地产本期营收13.92亿元，去年同期为20.28亿元，同比大幅下降了31.36%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2025中报营收 | 2024中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 13.92亿元 | 20.28亿元 | -31.36% |
| 服务 | 1.60亿元 | 1.75亿元 | -8.49% |
| 其他业务 | 1.25亿元 | 1.40亿元 | - |
| 合计 | 16.77亿元 | 23.43亿元 | -28.4% |
3、广东地区销售额大幅下降
国内地区方面，广东地区的销售额同比大幅下降54.84%，比重从上期的100.99%大幅下降到了本期的60.4%。同期四川地区的销售额同比大幅增长近7倍，比重从上期的3.74%大幅增长到了本期的39.26%。
资产减值损失同比大幅下降推动净利润扭亏为盈
1、营业总收入同比降低28.40%，净利润扭亏为盈
2025年半年度，中洲控股营业总收入为16.77亿元，去年同期为23.43亿元，同比下降28.40%，净利润为1.86亿元，去年同期为-4.32亿元，扭亏为盈。
净利润扭亏为盈的原因是（1）资产减值损失本期损失4,342.19万元，去年同期损失4.40亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为2.32亿元，去年同期为-752.22万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润同比大幅增长100.46%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 16.77亿元 | 23.43亿元 | -28.40% |
| 营业成本 | 9.44亿元 | 15.12亿元 | -37.54% |
| 销售费用 | 1.25亿元 | 1.34亿元 | -6.30% |
| 管理费用 | 8,687.00万元 | 9,608.14万元 | -9.59% |
| 财务费用 | 2.00亿元 | 3.37亿元 | -40.72% |
| 研发费用 | 270.82万元 | 399.03万元 | -32.13% |
| 所得税费用 | 7,183.92万元 | 115.67万元 | 6110.63% |
2025年半年度主营业务利润为1.62亿元，去年同期为8,060.28万元，同比大幅增长100.46%。
虽然营业总收入本期为16.77亿元，同比下降28.40%，不过毛利率本期为43.69%，同比增长了8.23%，推动主营业务利润同比大幅增长。
3、非主营业务利润扭亏为盈
中洲控股2025年半年度非主营业务利润为9,589.29万元，去年同期为-5.11亿元，扭亏为盈。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1.62亿元 | 87.04% | 8,060.28万元 | 100.46% |
| 投资收益 | 2.32亿元 | 124.79% | -752.22万元 | 3179.43% |
| 资产减值损失 | -4,342.19万元 | -23.39% | -4.40亿元 | 90.14% |
| 营业外支出 | 9,366.22万元 | 50.46% | 6,628.65万元 | 41.30% |
| 其他 | 133.50万元 | 0.72% | 309.60万元 | -56.88% |
| 净利润 | 1.86亿元 | 100.00% | -4.32亿元 | 142.99% |
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）是本期归母净利润盈利的主要因素
中洲控股2025半年度的归母净利润为1.89亿元,其中39.61%是由非经常性损益的贡献的。
本期非经常性损益项目概览表：
2025半年度的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） | 2.02亿元 |
| 其他营业外收入与支出 | -7,716.20万元 |
| 其他 | -4,937.31万元 |
| 合计 | 7,506.72万元 |
其他营业外收入和支出
本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：
其他营业外收入与支出具体明细
| 项目 | 本期发生额 | 科目 |
|---|---|---|
| 罚款、违约金支出 | 7,778.56万元 | 营业外支出 |
营业外支出：主要是税款滞纳金、非流动资产报废损失、违约金支出
扣非净利润趋势
高负债且资产负债率持续增加
2025年半年度，企业资产负债率为90.26%，去年同期为84.00%，负债率很高且增加了6.26%，近3年资产负债率总体呈现上升状态，从78.26%增长至90.26%。
1、负债增加原因
中洲控股负债增加主要原因是投资活动产生的现金流净额本期流出了3.84亿元，去年同期流入1,329.01万元，由正转负。主要是由于支付的其他与投资活动有关的现金本期为12.88亿元，同比大幅增长，支付的其他与投资活动有关的现金本期为12.88亿元，同比大幅增长。
2、有息负债近4年呈现下降趋势
有息负债从2022年半年度到2025年半年度近4年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
中洲控股本期支付利息的现金为2.10亿元，有息负债的利率为2.57%，而去年同期为4.24%，同比大幅下降。
3、偿债能力：货币资金/短期债务同比大幅增长
近五期偿债能力指标汇总
| 2025年中报 | 2025年一季报 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 1.22 | 1.69 | 1.69 | 2.07 | 1.91 |
| 速动比率 | 0.39 | 0.36 | 0.23 | 0.39 | 0.36 |
| 现金比率(%) | 0.23 | 0.16 | 0.05 | 0.11 | 0.17 |
| 资产负债率(%) | 90.26 | 84.00 | 78.26 | 78.10 | 80.30 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 7.17 | 13.63 | 2.16 | 2.48 | 3.98 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 2.07 | 1.00 | 0.33 | -0.34 | -0.08 |
| 货币资金/短期债务 | 2.54 | 1.09 | 0.24 | 0.97 | 1.98 |
货币资金/短期债务为2.54，去年同期为1.09，同比大幅增长；
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