新黄浦(600638)2025年中报深度解读：投资收益同比大幅增长推动净利润同比大幅增长，对外股权投资收益同比盈利大幅扩大
上海新黄浦实业集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合资金信托计划)”。公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等。
2025年半年度，公司实现营收4.97亿元，同比基本持平。扣非净利润7,982.89万元，同比大幅增长3.28倍。新黄浦2025年半年度净利润1.06亿元，业绩同比大幅增长4.08倍。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产业，占比高达68.02%，主要产品包括房产销售和房地产出租两项，其中房产销售占比41.41%，房地产出租占比26.61%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 3.38亿元 | 68.02% | 33.54% |
| 旅游餐饮服务 | 2,208.82万元 | 4.44% | 31.48% |
| 其他业务 | 1.25亿元 | 25.23% | - |
| 住宿和餐饮业 | 1,081.03万元 | 2.17% | -11.78% |
| 代管代建 | 69.16万元 | 0.14% | -80.40% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产销售 | 2.06亿元 | 41.41% | 15.55% |
| 房地产出租 | 1.32亿元 | 26.61% | 61.53% |
| 物业管理服务 | 2,208.82万元 | 4.44% | 31.48% |
| 其他业务 | 1.26亿元 | 25.37% | - |
| 酒店业 | 1,081.03万元 | 2.17% | -11.78% |
投资收益同比大幅增长推动净利润同比大幅增长
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅增加4.08倍
2025年半年度，新黄浦营业总收入为4.97亿元，去年同期为4.97亿元，同比基本持平，净利润为1.06亿元，去年同期为2,088.71万元，同比大幅增长4.08倍。
净利润同比大幅增长的原因是（1）投资收益本期为1.13亿元，去年同期为3,569.93万元，同比大幅增长；（2）公允价值变动收益本期为909.06万元，去年同期为-344.23万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 4.97亿元 | 4.97亿元 | -0.04% |
| 营业成本 | 2.59亿元 | 1.78亿元 | 45.48% |
| 销售费用 | 8,648.50万元 | 1.19亿元 | -27.50% |
| 管理费用 | 8,969.09万元 | 1.19亿元 | -24.87% |
| 财务费用 | 6,398.19万元 | 6,986.95万元 | -8.43% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 852.82万元 | 573.57万元 | 48.69% |
2025年半年度主营业务利润为-1,975.07万元，去年同期为-1,344.67万元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大原因是：
| 主营业务利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 主营业务利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 47.99% | -16.27% | 管理费用 | 8,969.09万元 | -24.87% |
| 销售费用 | 8,648.50万元 | -27.50% |
3、非主营业务利润同比大幅增长
新黄浦2025年半年度非主营业务利润为1.34亿元，去年同期为4,006.95万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -1,975.07万元 | -18.60% | -1,344.67万元 | -46.88% |
| 投资收益 | 1.13亿元 | 106.18% | 3,569.93万元 | 215.78% |
| 信用减值损失 | 1,148.64万元 | 10.82% | 70.89万元 | 1520.37% |
| 其他 | 1,272.46万元 | 11.99% | 517.80万元 | 145.74% |
| 净利润 | 1.06亿元 | 100.00% | 2,088.71万元 | 408.29% |
4、净现金流由负转正
2025年半年度，新黄浦净现金流为13.16亿元，去年同期为-4.52亿元，由负转正。
对外股权投资收益同比盈利大幅扩大
在2025半年度报告中，新黄浦用于对外股权投资的资产为16.37亿元，对外股权投资所产生的收益为1.03亿元，占净利润1.06亿元的96.6%。
对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益9,648.58万元和处置外股权投资的收益607万元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2025年中资产 | 2025年中收益 |
|---|---|---|
| 灏闰企业管理(上海)有限公司 | 1,207.38万元 | 6,994.23万元 |
| 中泰信托有限责任公司 | 14.36亿元 | 2,246万元 |
| 其他 | 1.89亿元 | 408.36万元 |
| 合计 | 16.37亿元 | 9,648.58万元 |
1、中泰信托有限责任公司
中泰信托有限责任公司业务性质为金融业。
从近几年可以明显的看出，中泰信托有限责任公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，而投资收益率由2014年末的6.74%下降至6.6%。同比上期看起来，投资收益有所减少。
历年投资数据
| 中泰信托有限责任公司 | 持有股权（%）直接 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|
| 2025年中 | 29.97 | 2,246万元 | 14.36亿元 |
| 2024年中 | 29.97 | 2,694.76万元 | 13.52亿元 |
| 2024年末 | 29.97 | 8,750.34万元 | 14.14亿元 |
| 2023年末 | 29.97 | 6,677.76万元 | 13.25亿元 |
| 2022年末 | 29.97 | 2,488.78万元 | 14.33亿元 |
| 2021年末 | 29.97 | 2,036.72万元 | 14.13亿元 |
| 2020年末 | - | 6,473.25万元 | 13.92亿元 |
| 2019年末 | - | 3,878.55万元 | 13.42亿元 |
| 2018年末 | - | 4,319.86万元 | 12.81亿元 |
| 2017年末 | - | 7,640.31万元 | 12.44亿元 |
| 2016年末 | - | 8,638万元 | 11.69亿元 |
| 2015年末 | - | 1.08亿元 | 10.96亿元 |
| 2014年末 | - | 1.23亿元 | 0元 |
2、对外股权投资收益同比去年盈利大幅增加
从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为1.03亿元，相比去年同期上升了7,658.7万元，变化率为294.92%。
非经常性损益增加了归母净利润的收益
新黄浦2025半年度的归母净利润的重要来源是非经常性损益2,180.16万元,占归母净利润的21.45%。
本期非经常性损益项目概览表：
2025半年度的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 1,502.89万元 |
| 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 | 606.12万元 |
| 其他 | 71.15万元 |
| 合计 | 2,180.16万元 |
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分
本期非流动资产处置损益主要是投资收益，金额为607.00万元。
本期计入投资收益的非流动资产处置收损益主要是处置长期股权投资产生的投资收益607.00万元
扣非净利润趋势
金融投资回报率低
金融投资4.64亿元，收益占净利润13.19%，投资主体为理财投资
在2025年半年度报告中，新黄浦用于金融投资的资产为4.64亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1,400.3万元。
2025半年度金融投资主要投资内容如表所示：
2025半年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 以公允价值计量且其变动计入 | 2.73亿元 |
| 交易性金融资产-其他 | 2.59亿元 |
| 合计 | 4.64亿元 |
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