津投城开(600322)2025年中报深度解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
天津津投城市开发股份有限公司于2001年上市，实际控制人为“天津市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售,商业资产运营和建筑材料经营为一体的房地产综合性企业。
2025年半年度，公司实现营收5.17亿元，同比大幅下降41.87%。扣非净利润-5.26亿元，较去年同期亏损增大。津投城开2025年半年度净利润-5.43亿元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为-206.86万元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务构成
产品方面，房地产开发经营为第一大收入来源，占比92.48%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发经营 | 4.78亿元 | 92.48% | -17.49% |
| 其他 | 2,879.62万元 | 5.57% | 31.93% |
| 其他业务 | 1,007.93万元 | 1.95% | - |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比下降41.87%，净利润亏损持续增大
2025年半年度，津投城开营业总收入为5.17亿元，去年同期为8.90亿元，同比大幅下降41.87%，净利润为-5.43亿元，去年同期为-2.04亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是（1）主营业务利润本期为-4.68亿元，去年同期为-2.71亿元，亏损增大；（2）资产减值损失本期损失7,257.92万元，去年同期损失0.00元，；（3）投资收益本期为-554.88万元，去年同期为4,876.84万元，由盈转亏。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 5.17亿元 | 8.90亿元 | -41.87% |
| 营业成本 | 6.08亿元 | 7.38亿元 | -17.55% |
| 销售费用 | 4,540.68万元 | 5,425.98万元 | -16.32% |
| 管理费用 | 5,221.24万元 | 4,529.74万元 | 15.27% |
| 财务费用 | 2.72亿元 | 3.11亿元 | -12.65% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 124.44万元 | -9.98万元 | 1346.77% |
2025年半年度主营业务利润为-4.68亿元，去年同期为-2.71亿元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为5.17亿元，同比大幅下降41.87%；（2）毛利率本期为-17.59%，同比大幅下降了34.68%。
行业分析
1、行业发展趋势
津投城开属于房地产开发行业，专注于住宅开发、物业管理及商业资产运营。 近三年，房地产行业持续深度调整，市场空间受限于供需结构变化及政策调控。2024年行业仍处于下行周期，但政策端加大对保障性住房、城市更新的支持力度，未来市场将向存量运营、绿色建筑及多元化服务转型。头部企业加速整合，区域性国企聚焦优势领域，预计中长期市场将逐步企稳，细分领域结构性机会显现。
2、市场地位及占有率
津投城开为天津市属国有房企，业务集中于天津及苏州区域，2024年苏州浅隐林泉项目位列当地刚需住宅销售榜首。但受行业下行拖累，公司整体市场占有率较低，2024年前三季度营收同比降72.55%，资产负债率96.70%，财务压力显著制约规模扩张。
3、主要竞争对手
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