京投发展(600683)2025年中报深度解读：高负债且资产负债率持续增加，净利润近3年整体呈现下降趋势
京投发展股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产开发、经营及租赁。公司的主要产品包括房产销售、物业租赁、进出口贸易。
2025年半年度，公司实现营收4.13亿元，同比下降26.92%。扣非净利润-2.82亿元，较去年同期亏损增大。京投发展2025年半年度净利润-3.43亿元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为3.53亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务构成
产品方面，房地产业务为第一大收入来源，占比89.81%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业务 | 3.71亿元 | 89.81% | -6.73% |
| 服务及其他 | 2,640.34万元 | 6.39% | 3.54% |
| 物业租赁 | 1,572.51万元 | 3.8% | -22.59% |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低26.92%，净利润亏损持续增大
2025年半年度，京投发展营业总收入为4.13亿元，去年同期为5.66亿元，同比下降26.92%，净利润为-3.43亿元，去年同期为-1.99亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是（1）投资收益本期为-3,175.69万元，去年同期为6,749.67万元，由盈转亏；（2）主营业务利润本期为-3.44亿元，去年同期为-2.82亿元，亏损增大。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 4.13亿元 | 5.66亿元 | -26.92% |
| 营业成本 | 4.41亿元 | 5.80亿元 | -23.90% |
| 销售费用 | 3,784.16万元 | 4,683.73万元 | -19.21% |
| 管理费用 | 6,696.64万元 | 8,026.80万元 | -16.57% |
| 财务费用 | 2.02亿元 | 1.26亿元 | 60.30% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -3,278.96万元 | -2,553.58万元 | -28.41% |
2025年半年度主营业务利润为-3.44亿元，去年同期为-2.82亿元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为4.13亿元，同比下降26.92%；（2）财务费用本期为2.02亿元，同比大幅增长60.30%；（3）毛利率本期为-6.67%，同比大幅下降了4.23%。
高负债且资产负债率持续增加
2025年半年度，企业资产负债率为90.54%，去年同期为84.88%，负债率很高且增加了5.66%，近3年资产负债率总体呈现上升状态，从76.48%增长至90.54%。
资产负债率同比增长主要是总负债本期为541.76亿元，同比小幅增长6.36%
1、有息负债近4年呈现上升趋势
有息负债从2022年半年度到2025年半年度近4年呈现上升趋势。有息负债的持续上升说明公司负债结构趋于恶化，会导致公司财务费用的上涨。
有息负债的利率从2023年到2025年呈现上升趋势。
近5年半年度有息负债利率
| 年份 | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| 利率(%) | 1.14 | 0.66 | 0.47 | 0.53 | 0.54 |
2、偿债能力：经营活动现金流净额/短期债务同比大幅增长
近五期偿债能力指标汇总
| 2025年中报 | 2025年一季报 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 3.72 | 2.68 | 3.57 | 2.03 | 1.56 |
| 速动比率 | 0.38 | 0.42 | 0.50 | 0.23 | 0.23 |
| 现金比率(%) | 0.20 | 0.10 | 0.30 | 0.14 | 0.15 |
| 资产负债率(%) | 90.54 | 84.88 | 76.48 | 78.94 | 82.90 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 4.98 | 8.19 | 2.43 | 7.37 | 8.91 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 0.34 | -1.52 | -0.76 | -4.65 | 0.58 |
| 货币资金/短期债务 | 2.56 | 0.36 | 1.39 | 2.32 | 0.53 |
速动比率为0.38，去年同期为0.42，同比小幅下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
另外经营活动现金流净额/短期债务为0.34，去年同期为-1.52，经营活动现金流净额/短期债务连续两期都很低。
以上说明企业短期偿债压力较大。
行业分析
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