深深房A(000029)2025年中报深度解读：住宅收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，金融投资回报率低
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司主要从事住宅地产开发。
2025年半年度，公司实现营收6.37亿元，同比大幅增长3.75倍。扣非净利润9,435.25万元，扭亏为盈。深深房A2025年半年度净利润1.02亿元，业绩同比大幅增长19.99倍。
住宅收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产，占比高达89.07%，其中住宅为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 5.68亿元 | 89.07% | 28.65% |
| 工程施工 | 3,577.26万元 | 5.61% | 1.46% |
| 租赁及其他 | 3,223.94万元 | 5.06% | 31.03% |
| 物业管理 | 163.18万元 | 0.26% | 30.39% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 住宅 | 5.68亿元 | 89.05% | 28.65% |
| 其他行业产品 | 6,964.38万元 | 10.93% | 15.83% |
| 其他业务 | 16.15万元 | 0.02% | - |
2、住宅收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2025年半年度公司营收6.37亿元，与去年同期的1.34亿元相比，大幅增长了近4倍，主要是因为住宅本期营收5.68亿元，去年同期为1,114.53万元，同比大幅增长了近50倍。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2025中报营收 | 2024中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 住宅 | 5.68亿元 | 1,114.53万元 | 4992.38% |
| 其他 | 6,964.38万元 | 1.18亿元 | -41.16% |
| 商铺及车位 | 16.15万元 | 472.16万元 | -96.58% |
| 合计 | 6.37亿元 | 1.34亿元 | 374.85% |
3、住宅毛利率的增长推动公司毛利率的大幅增长
2025年半年度公司毛利率从去年同期的19.96%，同比大幅增长到了今年的27.24%，主要是因为住宅本期毛利率28.65%，去年同期为24.52%，同比增长16.84%。
净利润近3年整体呈现上升趋势
1、营业总收入同比增加3.75倍，净利润同比增加19.99倍
2025年半年度，深深房A营业总收入为6.37亿元，去年同期为1.34亿元，同比大幅增长3.75倍，净利润为1.02亿元，去年同期为486.84万元，同比大幅增长19.99倍。
净利润同比大幅增长的原因是主营业务利润本期为1.15亿元，去年同期为-750.13万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 6.37亿元 | 1.34亿元 | 374.85% |
| 营业成本 | 4.64亿元 | 1.07亿元 | 331.64% |
| 销售费用 | 970.87万元 | 544.57万元 | 78.28% |
| 管理费用 | 3,217.54万元 | 2,707.17万元 | 18.85% |
| 财务费用 | 121.33万元 | -515.50万元 | 123.54% |
| 研发费用 | 0.00元 | 0.00元 | - |
| 所得税费用 | 2,149.61万元 | 21.85万元 | 9737.72% |
2025年半年度主营业务利润为1.15亿元，去年同期为-750.13万元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为6.37亿元，同比大幅增长3.75倍；（2）毛利率本期为27.24%，同比大幅增长了7.28%。
3、管理费用增长
本期管理费用为3,217.54万元，同比增长18.85%。
管理费用增长的原因是：
虽然其他本期为98.27万元，去年同期为284.03万元，同比大幅下降了65.4%；
但是（1）职工薪酬本期为2,492.73万元，去年同期为2,047.07万元，同比增长了21.77%；（2）诉讼费本期为295.40万元，去年同期为-。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 2,492.73万元 | 2,047.07万元 |
| 诉讼费 | 295.40万元 | - |
| 其他 | 98.27万元 | 284.03万元 |
| 其他费用(计算) | 331.13万元 | 376.07万元 |
| 合计 | 3,217.54万元 | 2,707.17万元 |
金融投资回报率低
1、金融投资占总资产20.73%，投资主体为基金投资
在2025年半年度报告中，深深房A用于金融投资的资产为11.21亿元，占总资产的20.73%。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为876.21万元。
2025半年度金融投资主要投资内容如表所示：
2025半年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 基金 | 11.06亿元 |
| 其他 | 1,493.89万元 |
| 合计 | 11.21亿元 |
从金融投资收益来源方式来看，主要来源于交易性金融资产公允价值变动收益。
2025半年度金融投资收益来源方式
| 项目 | 类别 | 收益金额 |
|---|---|---|
| 公允价值变动收益 | 交易性金融资产公允价值变动收益 | 866.24万元 |
| 其他 | 9.97万元 | |
| 合计 | 876.21万元 |
2、金融投资资产逐年递增
企业的金融投资资产持续大幅上升，由2023年中的2.89亿元大幅上升至2025年中的11.21亿元，变化率为287.78%。
长期趋势表格
| 年份 | 金融资产 |
|---|---|
| 2023年中 | 2.89亿元 |
| 2024年中 | 9.44亿元 |
| 2025年中 | 11.21亿元 |
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