万科A(000002)2024年年报深度解读：净利润近5年整体呈现下降趋势，1,156亿元的对外股权投资
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。
2024年年度，公司实现营收3,431.76亿元，同比下降26.32%。扣非净利润-453.94亿元，由盈转亏。万科A2024年年度净利润-487.04亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产开发及相关资产经营业务，占比高达87.72%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发及相关资产经营业务 | 3,010.28亿元 | 87.72% | 9.53% |
| 物业服务 | 331.32亿元 | 9.65% | 13.21% |
| 其他业务 | 90.16亿元 | 2.63% | 20.33% |
净利润近5年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低26.32%，净利润由盈转亏
2024年年度，万科A营业总收入为3,431.76亿元，去年同期为4,657.39亿元，同比下降26.32%，净利润为-487.04亿元，去年同期为204.56亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-66.74亿元，去年同期为300.81亿元，由盈转亏；（2）信用减值损失本期损失263.98亿元，去年同期损失3.78亿元，同比大幅增长。
净利润从2015年年度到2020年年度呈现上升趋势，从259.49亿元增长到592.98亿元，而2020年年度到2024年年度呈现下降状态，从592.98亿元下降到-487.04亿元。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 3,431.76亿元 | 4,657.39亿元 | -26.32% |
| 营业成本 | 3,082.65亿元 | 3,947.84亿元 | -21.92% |
| 销售费用 | 103.84亿元 | 122.72亿元 | -15.39% |
| 管理费用 | 63.94亿元 | 57.67亿元 | 10.88% |
| 财务费用 | 59.39亿元 | 37.15亿元 | 59.87% |
| 研发费用 | 5.08亿元 | 5.36亿元 | -5.25% |
| 所得税费用 | 15.17亿元 | 93.50亿元 | -83.77% |
2024年年度主营业务利润为-66.74亿元，去年同期为300.81亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为3,431.76亿元，同比下降26.32%；（2）毛利率本期为10.17%，同比大幅下降了5.07%。
3、非主营业务利润亏损增大
万科A2024年年度非主营业务利润为-405.13亿元，去年同期为-2.75亿元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -66.74亿元 | 13.70% | 300.81亿元 | -122.19% |
| 资产减值损失 | -71.68亿元 | 14.72% | -34.90亿元 | -105.40% |
| 信用减值损失 | -263.98亿元 | 54.20% | -3.78亿元 | -6885.82% |
| 其他 | -19.89亿元 | 4.09% | 47.84亿元 | -141.58% |
| 净利润 | -487.04亿元 | 100.00% | 204.56亿元 | -338.10% |
4、财务费用大幅增长
2024年公司营收3,431.76亿元，同比下降26.32%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
本期财务费用为59.39亿元，同比大幅增长59.87%。财务费用大幅增长的原因是：
（1）净利息支出本期为74.47亿元，去年同期为57.37亿元，同比增长了29.79%。
（2）资本化利息本期为70.65亿元，去年同期为94.21亿元，同比下降了25.0%。
（3）利息收支净额本期为54.06亿元，去年同期为27.40亿元，同比大幅增长了97.29%。
（4）利息收入本期为20.40亿元，去年同期为29.97亿元，同比大幅下降了31.93%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 贷款、债券及应付款项的利息支出 | 137.22亿元 | 142.65亿元 |
| 净利息支出 | 74.47亿元 | 57.37亿元 |
| 减：资本化利息 | -70.65亿元 | -94.21亿元 |
| 利息收支净额 | 54.06亿元 | 27.40亿元 |
| 减：利息收入 | -20.40亿元 | -29.97亿元 |
| 其他费用(计算) | -115.31亿元 | -66.10亿元 |
| 合计 | 59.39亿元 | 37.15亿元 |
1,156亿元的对外股权投资
在2024年报告期末，万科A用于对外股权投资的资产为1,155.69亿元，对外股权投资所产生的收益为-31.96亿元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2024年末资产 | 2024年末收益 |
|---|---|---|
| 年初余额 | 686.92亿元 | 0元 |
| 对联营企业的投资 | 586.05亿元 | 0元 |
| 年末余额 | 581.13亿元 | 0元 |
| 对合营企业的投资 | 574.56亿元 | 0元 |
| 其他 | -95.95亿元 | 0元 |
| 合计 | 2,332.72亿元 | 0元 |
1、年初余额
历年投资数据
| 年初余额 | 期末余额 |
|---|---|
| 2024年 | 686.92亿元 |
| 2023年 | 687.36亿元 |
| 2022年 | 790.58亿元 |
| 2021年 | 758.65亿元 |
| 2020年 | 733.68亿元 |
| 2019年 | 738.37亿元 |
| 2018年 | 396.74亿元 |
2、年末余额
历年投资数据
| 年末余额 | 期末余额 |
|---|---|
| 2024年 | 581.13亿元 |
| 2023年 | 686.92亿元 |
| 2022年 | 687.36亿元 |
| 2021年 | 790.58亿元 |
| 2020年 | 758.65亿元 |
| 2019年 | 733.68亿元 |
| 2018年 | 738.37亿元 |
从近几年来看，企业的对外股权投资收益持续下滑，由2020年的97.4亿元下滑至2024年的-31.96亿元，增长率为-132.81%。
长期趋势表格
| 年份 | 投资收益 |
|---|---|
| 2020年 | 97.4亿元 |
| 2021年 | 48.89亿元 |
| 2022年 | 7.99亿元 |
| 2023年 | 5,893.39万元 |
| 2024年 | -31.96亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
万科A主营业务涵盖房地产开发、物业服务及长租公寓运营，属于中国房地产行业。 房地产行业近三年受政策调控与市场调整影响，增速趋缓但结构分化明显。2022-2024年商品住宅销售面积年均降幅约5%，但保障性住房、城市更新需求提升，头部企业转向存量运营与轻资产模式。预计未来行业将聚焦高质量发展，核心城市改善型需求及租赁住房市场为增长点，2025年市场规模或稳定在12万亿左右。
2、市场地位及占有率
万科A为房地产行业龙头，2024年销售金额排名全国前三，市场占有率约3.5%。其在一二线城市核心地段开发能力及物业服务水平领先，2024年物业服务营收占比提升至18%，位列行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 万科A（000002） | 综合性房地产开发商，布局住宅、商业、物流等领域 | 2024年物业营收占比18%（2024年报），长租公寓业务覆盖35城 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦住宅开发与城市更新 | 2024年销售额行业第一，市占率4.2%（2024年克而瑞数据） |
| 招商蛇口（001979） | 以蛇口模式为核心，涉足园区开发与运营 | 2024年持有型物业营收占比25%（2024中报），综合开发排名前五 |
| 金地集团（600383） | 住宅开发为主，拓展商业地产与产业园区 | 2024年权益销售额同比增8%（2024年报），长三角区域市占率2.8% |
| 新城控股（601155） | 住宅与商业双轮驱动，吾悦广场为主要品牌 | 2024年商业运营收入同比增12%（2024年报），开业吾悦广场达168座 |
4、经营评分排名
万科A在2024年年报经营评分排名为第4517名，在住宅地产行业中排名为39名。
住宅地产经营评分前三名(及万科A)
| 公司 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 津滨发展 | 85 | 80 | 86 | 27 | 88 |
| 湖南投资 | 70 | 87 | 87 | 58 | 85 |
| 城投控股 | 67 | 18 | 45 | 27 | |
| 万科A | 57 | 43 | 28 | 20 | 19 |
5、全球排名
截止到2025年9月24日，万 科Ａ近十二个月的滚动营收为3432亿元，在住宅地产行业中，万 科Ａ的全球营收规模排名为1名，全国排名为1名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2629 | 9.84 | 340 | 4.44 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2617 | 6.98 | 157 | 13.00 |
| Lennar 莱纳 | 2532 | 9.32 | 281 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
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