荣盛发展(002146)2024年年报深度解读：房地产业收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降，存货周转率下降
荣盛房地产发展股份有限公司于2007年上市，实际控制人为“耿建明”。公司主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。
2024年年度，公司实现营收380.10亿元，同比大幅下降35.53%。扣非净利润-80.50亿元，由盈转亏。荣盛发展2024年年度净利润-79.77亿元，业绩由盈转亏。近五年以来，企业的净利润有3年为负，分别为2021年、2022年、2024年。
房地产业收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产业，占比高达91.49%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 347.74亿元 | 91.49% | 7.25% |
| 物业服务 | 18.10亿元 | 4.76% | 27.12% |
| 酒店经营 | 6.71亿元 | 1.77% | 67.83% |
| 产业园区 | 5.45亿元 | 1.43% | 24.75% |
| 其他行业 | 2.09亿元 | 0.55% | -76.21% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产业 | 347.74亿元 | 91.49% | 7.25% |
| 物业服务 | 18.10亿元 | 4.76% | - |
| 酒店经营 | 6.71亿元 | 1.77% | - |
| 产业园区 | 5.45亿元 | 1.43% | - |
| 其他行业 | 2.09亿元 | 0.55% | - |
2、房地产业收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
2024年公司营收380.09亿元，与去年同期的589.60亿元相比，大幅下降了35.53%，主要是因为房地产业本期营收347.74亿元，去年同期为563.39亿元，同比大幅下降了38.28%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2024年报营收 | 2023年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 347.74亿元 | 563.39亿元 | -38.28% |
| 其他业务 | 32.35亿元 | 26.21亿元 | - |
| 合计 | 380.09亿元 | 589.60亿元 | -35.53% |
3、房地产业毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2024年公司毛利率从去年同期的17.86%，同比大幅下降到了今年的9.06%，主要是因为房地产业本期毛利率7.25%，去年同期为17.27%，同比大幅下降58.02%。
存货周转率下降
2024年企业存货周转率为0.31，在2023年到2024年荣盛发展存货周转率从0.39下降到了0.31，存货周转天数从923天增加到了1161天。2024年荣盛发展存货余额合计1,107.27亿元，占总资产的74.48%，同比去年的1,358.86亿元大幅下降18.51%。
（注：2019年计提存货减值1.44亿元，2020年计提存货减值1.96亿元，2021年计提存货减值36.47亿元，2022年计提存货减值70.57亿元，2023年计提存货减值9.10亿元。）
行业分析
1、行业发展趋势
荣盛发展属于房地产开发与经营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，2022年商品房销售额同比下滑26.7%，2023年政策支持下市场逐步筑底，全年销售额回升至13.3万亿元。未来行业将加速向“高品质住宅+多元业态”转型，2025年预计形成15万亿规模市场，年复合增速约3%-5%，重点聚焦城市更新、租赁住房及智慧社区领域。
2、市场地位及占有率
作为全国性中型房企，荣盛发展2021年以1345.58亿元签约金额位列行业前20强，市场占有率约0.8%。2024年受行业集中度提升影响，其市占率下滑至0.5%左右，在克而瑞房企销售榜排名降至前30位。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 荣盛发展（002146） | 全国性综合开发商，布局住宅开发、商业运营及文旅产业 | 2024年文旅项目营收占比超40% |
| 万科A（000002） | 国内最大住宅开发商，覆盖住宅、物流、商业等领域 | 2025年1-2月销售额486亿元居行业首位 |
| 保利发展（600048） | 央企背景头部房企，聚焦一二线核心城市开发 | 2024年销售额连续三年稳居行业前二 |
| 金地集团（600383） | 深耕长三角及粤港澳的综合性开发商 | 2024年市占率1.2%位列行业第12位 |
| 华夏幸福（600340） | 曾为产业新城模式代表企业，当前债务重组中 | 2024年完成债务重组签约率超80% |
4、经营评分排名
荣盛发展在2024年年报经营评分排名为第4650名，在住宅地产行业中排名为42名。
住宅地产经营评分前三名(及荣盛发展)
| 公司 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 津滨发展 | 85 | 80 | 86 | 27 | 88 |
| 湖南投资 | 70 | 87 | 87 | 58 | 85 |
| 城投控股 | 67 | 18 | 45 | 27 | |
| 荣盛发展 | 62 | 69 | 28 | 18 |
生产人员人数下降
从2020年至今，公司员工人数持续下滑且整体大幅下滑，从2020年的24778人下降至2024年的12187人，人数锐减50%。
其中，2024年公司的销售人员、生产人员人数都有明显减少，分别从953、907人下降至643、509人。
员工人数减少薪酬在上涨
2023年-2024年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从11.32万元上涨到了12.79万元。
1、经营分析总结
最近4年内，公司净利润长期处于亏损状态，2024年净利润亏损79.77亿元，同比去年由盈转亏。
由于营收和毛利率的同步大幅下降，2024年主营利润亏损26.69亿元，同比去年由盈转亏。
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