栖霞建设(600533)2024年三季报深度解读：净利润近4年整体呈现下降趋势
南京栖霞建设股份有限公司于2002年上市，实际控制人为“南京栖霞国有资产经营有限公司”。公司的主营业务为房地产开发，主要产品包括南京栖樾府和其他主营业务两项，其中南京栖樾府占比49.27%，其他主营业务占比27.04%。
2024年三季度，公司实现营收13.16亿元，同比大幅下降65.70%。扣非净利润-1.77亿元，较去年同期亏损增大。栖霞建设2024年第三季度净利润-1.69亿元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为-5.82亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比下降65.70%，净利润由盈转亏
2024年三季度，栖霞建设营业总收入为13.16亿元，去年同期为38.36亿元，同比大幅下降65.70%，净利润为-1.69亿元，去年同期为2,406.50万元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）投资收益本期为-6,065.57万元，去年同期为4,074.03万元，由盈转亏；（2）主营业务利润本期为-5,367.40万元，去年同期为52.79万元，由盈转亏；（3）资产减值损失本期损失4,299.29万元，去年同期收益1.93万元，同比大幅下降。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 13.16亿元 | 38.36亿元 | -65.70% |
| 营业成本 | 10.60亿元 | 34.01亿元 | -68.83% |
| 销售费用 | 3,633.53万元 | 9,067.71万元 | -59.93% |
| 管理费用 | 8,878.51万元 | 1.01亿元 | -11.79% |
| 财务费用 | 7,128.76万元 | 8,865.02万元 | -19.59% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1,315.09万元 | 1,657.21万元 | -20.64% |
2024年三季度主营业务利润为-5,367.40万元，去年同期为52.79万元，由盈转亏。
虽然毛利率本期为19.42%，同比大幅增长了8.07%，不过营业总收入本期为13.16亿元，同比大幅下降65.70%，导致主营业务利润由盈转亏。
3、非主营业务利润由盈转亏
栖霞建设2024年三季度非主营业务利润为-1.02亿元，去年同期为4,010.93万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -5,367.40万元 | 31.76% | 52.79万元 | -10267.44% |
| 投资收益 | -6,065.57万元 | 35.90% | 4,074.03万元 | -248.88% |
| 资产减值损失 | -4,299.29万元 | 25.44% | 1.93万元 | -222997.74% |
| 其他 | 794.35万元 | -4.70% | 199.24万元 | 298.68% |
| 净利润 | -1.69亿元 | 100.00% | 2,406.50万元 | -802.19% |
4、净现金流由正转负
2024年三季度，栖霞建设净现金流为-10.12亿元，去年同期为4.06亿元，由正转负。
净现金流由正转负的原因是：
虽然购买商品、接受劳务支付的现金本期为13.04亿元，同比大幅下降68.63%；
但是（1）销售商品、提供劳务收到的现金本期为12.06亿元，同比大幅下降66.56%；（2）取得借款收到的现金本期为26.10亿元，同比大幅下降42.01%。
行业分析
1、行业发展趋势
栖霞建设属于房地产开发与经营行业，专注于住宅开发、物业管理和商业地产运营。 近三年中国房地产行业受政策调控、市场需求收缩及融资环境趋紧影响，整体增速放缓，2024年商品房销售额同比下降约18%。未来行业将加速向结构性调整过渡，市场空间向高性价比产品和城市更新领域集中，头部企业通过多元化业务布局提升抗风险能力，预计中长期市场容量维持在12万亿左右，但利润率持续承压。
2、市场地位及占有率
栖霞建设深耕长三角区域市场，以南京、苏州为核心布局，“星叶”品牌在本地刚需及改善型住宅领域形成一定口碑，但全国市场份额不足0.1%，2024年第三季度营收13.16亿元，规模居区域型房企中游，尚未进入克而瑞全国房企销售百强榜单。
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