万科A(000002)2024年三季报深度解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
万科企业股份有限公司于1991年上市。公司的主营业务为房地产开发及相关资产经营业务。
2024年三季度，公司实现营收2,198.95亿元，同比下降24.26%。扣非净利润-144.68亿元，由盈转亏。万科A2024年第三季度净利润-163.98亿元，业绩由盈转亏。
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低24.26%，净利润由盈转亏
2024年三季度，万科A营业总收入为2,198.95亿元，去年同期为2,903.08亿元，同比下降24.26%，净利润为-163.98亿元，去年同期为210.27亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出9.58亿元，去年同期支出76.66亿元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为-47.19亿元，去年同期为257.57亿元，由盈转亏；（2）信用减值损失本期损失54.64亿元，去年同期损失3.63亿元，同比大幅增长。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2,198.95亿元 | 2,903.08亿元 | -24.26% |
| 营业成本 | 1,990.00亿元 | 2,392.70亿元 | -16.83% |
| 销售费用 | 64.75亿元 | 73.69亿元 | -12.12% |
| 管理费用 | 48.13亿元 | 50.45亿元 | -4.60% |
| 财务费用 | 39.25亿元 | 27.66亿元 | 41.92% |
| 研发费用 | 3.69亿元 | 4.44亿元 | -16.86% |
| 所得税费用 | 9.58亿元 | 76.66亿元 | -87.50% |
2024年三季度主营业务利润为-47.19亿元，去年同期为257.57亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为2,198.95亿元，同比下降24.26%；（2）毛利率本期为9.50%，同比大幅下降了8.08%。
3、非主营业务利润由盈转亏
万科A2024年三季度非主营业务利润为-107.21亿元，去年同期为29.37亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -47.19亿元 | 28.78% | 257.57亿元 | -118.32% |
| 资产减值损失 | -20.12亿元 | 12.27% | - | |
| 信用减值损失 | -54.64亿元 | 33.32% | -3.63亿元 | -1406.59% |
| 资产处置收益 | -25.38亿元 | 15.48% | -6,519.61万元 | -3792.81% |
| 其他 | 21.73亿元 | -13.25% | 39.69亿元 | -45.25% |
| 净利润 | -163.98亿元 | 100.00% | 210.27亿元 | -177.99% |
行业分析
1、行业发展趋势
万科A主营业务涵盖房地产开发、物业服务及长租公寓运营，属于中国房地产行业。 房地产行业近三年受政策调控与市场调整影响，增速趋缓但结构分化明显。2022-2024年商品住宅销售面积年均降幅约5%，但保障性住房、城市更新需求提升，头部企业转向存量运营与轻资产模式。预计未来行业将聚焦高质量发展，核心城市改善型需求及租赁住房市场为增长点，2025年市场规模或稳定在12万亿左右。
2、市场地位及占有率
万科A为房地产行业龙头，2024年销售金额排名全国前三，市场占有率约3.5%。其在一二线城市核心地段开发能力及物业服务水平领先，2024年物业服务营收占比提升至18%，位列行业第一梯队。
3、主要竞争对手
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