保利发展(600048)2024年中报深度解读：净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
2024年半年度，公司实现营收1,392.49亿元，同比基本持平。扣非净利润72.30亿元，同比大幅下降38.35%。保利发展2024年半年度净利润106.98亿元，业绩同比下降29.00%。
主营业务构成
公司的主要业务为房地产销售，占比高达91.76%，其中房地产销售收入为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 1,277.82亿元 | 91.76% | 15.81% |
| 其他 | 110.35亿元 | 7.92% | 16.08% |
| 其他业务 | 4.33亿元 | 0.31% | 76.03% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产销售收入 | 1,277.82亿元 | 91.76% | 15.81% |
| 其他 | 110.35亿元 | 7.92% | 16.08% |
| 其他业务 | 4.33亿元 | 0.31% | 76.03% |
净利润同比下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入基本持平，净利润同比降低29.00%
2024年半年度，保利发展营业总收入为1,392.49亿元，去年同期为1,370.27亿元，同比基本持平，净利润为106.98亿元，去年同期为150.67亿元，同比下降29.00%。
净利润同比下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出33.98亿元，去年同期支出46.92亿元，同比增长；
但是主营业务利润本期为122.53亿元，去年同期为180.28亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降32.04%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1,392.49亿元 | 1,370.27亿元 | 1.62% |
| 营业成本 | 1,169.41亿元 | 1,078.56亿元 | 8.42% |
| 销售费用 | 31.22亿元 | 30.32亿元 | 2.99% |
| 管理费用 | 20.67亿元 | 22.42亿元 | -7.82% |
| 财务费用 | 20.12亿元 | 17.78亿元 | 13.18% |
| 研发费用 | 2,907.04万元 | 4,660.37万元 | -37.62% |
| 所得税费用 | 33.98亿元 | 46.92亿元 | -27.57% |
2024年半年度主营业务利润为122.53亿元，去年同期为180.28亿元，同比大幅下降32.04%。
虽然营业总收入本期为1,392.49亿元，同比有所增长1.62%，不过毛利率本期为16.02%，同比下降了5.27%，导致主营业务利润同比大幅下降。
行业分析
1、行业发展趋势
保利发展属于房地产开发行业，专注于商品住宅开发销售及综合性不动产投资运营。 房地产开发行业近三年受政策调控与市场分化影响，整体增速放缓但结构性机会凸显。2024年行业集中度持续提升，头部企业通过高能级城市深耕巩固优势，未来市场空间将聚焦核心都市圈及改善型需求，预计头部企业凭借资金和运营能力进一步扩大份额，行业逐步进入高质量发展阶段。
2、市场地位及占有率
保利发展2024年上半年以3.68%的销售金额市占率稳居行业首位，在38个核心城市中有32个市占率位列前五，其中11个城市排名第一，战略聚焦高能级城市成效显著。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性房地产开发商，深耕核心城市群 | 2024年上半年销售金额市占率3.68%，高能级城市土储权益占比95.5% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化业务协同发展 | 2024年持续优化债务结构，核心城市项目去化率保持行业前列 |
| 金地集团（600383） | 以住宅开发为主，布局一二线城市 | 2024年强化现金流管控，新增土储聚焦长三角及大湾区 |
| 绿地控股（600606） | 综合性地产集团，涉足基建与商业运营 | 2024年加速资产盘活，超高层商业项目贡献稳定租金收入 |
| 京基智农（000048） | 以深圳为核心的粤港澳大湾区区域开发商 | 2024年城市更新项目转化加速，现代农业与地产协同效应显现 |
4、经营评分排名
保利发展在2024年中报经营评分排名为第3057名，在住宅地产行业中排名为18名。
住宅地产经营评分前三名(及保利发展)
| 公司 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 湖南投资 | 87 | 58 | 85 | 51 | 73 |
| 津滨发展 | 86 | 27 | 88 | 65 | 91 |
| 沙河股份 | 85 | 77 | 90 | 75 | 90 |
| 保利发展 | 67 | 49 | 64 | 46 | 63 |
5、全球排名
截止到2025年9月24日，保利发展近十二个月的滚动营收为3117亿元，在住宅地产行业中，保利发展的全球营收规模排名为3名，全国排名为2名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2629 | 9.84 | 340 | 4.44 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2617 | 6.98 | 157 | 13.00 |
| Lennar 莱纳 | 2532 | 9.32 | 281 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
1、经营分析总结
2015-2023年半年度公司净利润持续增长，2024年半年度净利润106.98亿元，较上期有所下降。
由于毛利率的下降，2024年半年度主营利润122.53亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
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