金融街(000402)2024年中报深度解读：净利润近3年整体呈现下降趋势
金融街控股股份有限公司于1996年上市。公司是一家主营房地产开发与销售的控股公司,主要从事房地产开发、销售商品房、物业管理等业务。
2024年半年度，公司实现营收96.54亿元，同比大幅增长71.94%。扣非净利润-20.04亿元，较去年同期亏损增大。金融街2024年半年度净利润-20.25亿元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为17.84亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
主营业务构成
公司主要从事房产开发、物业租赁、物业经营。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房产开发 | 85.10亿元 | 88.15% | -2.50% |
| 物业租赁 | 8.62亿元 | 8.92% | 88.00% |
| 物业经营 | 2.02亿元 | 2.09% | 23.29% |
| 其他业务 | 8,076.71万元 | 0.84% | - |
净利润近3年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比大幅增加71.94%，净利润亏损持续增大
2024年半年度，金融街营业总收入为96.54亿元，去年同期为56.15亿元，同比大幅增长71.94%，净利润为-20.25亿元，去年同期为-8.20亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然投资收益本期为1.16亿元，去年同期为-4,761.33万元，扭亏为盈；
但是资产减值损失本期损失11.33亿元，去年同期损失0.00元，。
值得注意的是，今年上半年净利润为近10年中报最低值。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 96.54亿元 | 56.15亿元 | 71.94% |
| 营业成本 | 90.53亿元 | 48.31亿元 | 87.39% |
| 销售费用 | 3.03亿元 | 3.52亿元 | -14.00% |
| 管理费用 | 1.68亿元 | 1.60亿元 | 4.75% |
| 财务费用 | 9.23亿元 | 8.68亿元 | 6.30% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1,978.82万元 | -7,461.14万元 | 126.52% |
2024年半年度主营业务利润为-10.05亿元，去年同期为-8.57亿元，较去年同期亏损增大。
虽然营业总收入本期为96.54亿元，同比大幅增长71.94%，不过毛利率本期为6.23%，同比大幅下降了7.73%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润亏损增大
金融街2024年半年度非主营业务利润为-10.00亿元，去年同期为-3,750.97万元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -10.05亿元 | 49.62% | -8.57亿元 | -17.24% |
| 资产减值损失 | -11.33亿元 | 55.93% | - | |
| 其他 | 1.36亿元 | -6.74% | -3,255.46万元 | 519.14% |
| 净利润 | -20.25亿元 | 100.00% | -8.20亿元 | -146.96% |
行业分析
1、行业发展趋势
金融街属于商业地产运营行业，聚焦于金融服务业态的高端写字楼及配套综合体开发与管理。 近三年，商业地产行业受宏观经济波动及远程办公趋势影响，整体空置率上升，但核心城市金融集聚区需求韧性较强。2024年金融开放政策推动外资金融机构扩租，带动一线城市甲级写字楼租金企稳，未来三年行业将向精细化运营与绿色低碳转型，预计金融核心区市场空间年均增长约3%-5%，科技金融融合催生新型办公场景需求。
2、市场地位及占有率
金融街作为北京金融核心区的主要开发商，在高端金融写字楼领域占据领先地位，其北京区域甲级写字楼市场占有率超25%，租金溢价率常年高于全市均值15%-20%，2024年主力项目出租率维持在92%以上。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 金融街（000402） | 北京核心金融区商业地产开发运营商，专注金融机构总部定制化办公 | 2025年北京金融街区域项目租金同比上涨4%，出租率94% |
| 陆家嘴（600663） | 上海陆家嘴金融贸易区主要开发商，持有超百万平米甲级写字楼 | 2025年上海核心区在管面积市占率19% |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥经济技术开发区运营主体，聚焦科技与金融融合园区 | 2025年科技金融企业租户占比提升至35% |
| 外高桥（600648） | 上海外高桥保税区开发运营商，承接自贸区跨境金融业务需求 | 2025年跨境金融相关办公面积占比28% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发企业，主打科创与金融结合生态 | 2025年科创企业扩租贡献营收增长12% |
4、经营评分排名
金融街在2024年中报经营评分排名为第4609名，在商业地产行业中排名为9名。
商业地产经营评分前三名(及金融街)
| 公司 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中国国贸 | 88 | 68 | 88 | 68 | 88 |
| 全新好 | 75 | 75 | 76 | 51 | 74 |
| 陆家嘴 | 64 | 47 | 58 | 46 | 61 |
| 金融街 | 14 | 19 | 19 | 19 | 18 |
5、全球排名
截止到2025年9月24日，金 融 街近十二个月的滚动营收为191亿元，在商业地产行业中，金 融 街的全国排名为3名，全球排名为12名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1264 | 7.71 | 120 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 761 | 5.39 | 91 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 488 | 2.59 | 92 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 274 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 223 | 10.85 | 32 | 23.51 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 金融街 | 191 | -7.57 | -110.84 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
1、经营分析总结
近3年半年度公司净利润持续下降，2024年半年度净利润亏损20.25亿元，亏损较上期大幅增大。
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