津投城开(600322)2024年中报深度解读：主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大，债务重组损益弥补归母净利润的损失
天津津投城市开发股份有限公司于2001年上市，实际控制人为“天津市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售,商业资产运营和建筑材料经营为一体的房地产综合性企业。
2024年半年度，公司实现营收8.90亿元，同比大幅下降71.98%。扣非净利润-2.69亿元，较去年同期亏损增大。津投城开2024年半年度净利润-2.04亿元，业绩较去年同期亏损增大。
主营业务构成
产品方面，房地产开发经营为第一大收入来源，占比91.36%。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发经营 | 8.13亿元 | 91.36% | 18.41% |
| 物业管理及其他 | 5,981.09万元 | 6.72% | 40.69% |
| 出租 | 911.60万元 | 1.02% | -241.83% |
| 建筑材料 | 794.16万元 | 0.89% | 1.46% |
主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大
1、净利润较去年同期亏损增大
本期净利润为-2.04亿元，去年同期-1.35亿元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然（1）所得税费用本期收益9.98万元，去年同期支出6,600.20万元，同比大幅增长；（2）投资收益本期为4,876.84万元，去年同期为-10.24万元，扭亏为盈。
但是主营业务利润本期为-2.71亿元，去年同期为-1.16亿元，亏损增大。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 8.90亿元 | 31.75亿元 | -71.98% |
| 营业成本 | 7.38亿元 | 27.48亿元 | -73.16% |
| 销售费用 | 5,425.98万元 | 1.42亿元 | -61.83% |
| 管理费用 | 4,529.74万元 | 4,322.86万元 | 4.79% |
| 财务费用 | 3.11亿元 | 3.09亿元 | 0.65% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -9.98万元 | 6,600.20万元 | -100.15% |
2024年半年度主营业务利润为-2.71亿元，去年同期为-1.16亿元，较去年同期亏损增大。
虽然毛利率本期为17.09%，同比增长了3.64%，不过营业总收入本期为8.90亿元，同比大幅下降71.98%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润同比大幅增长
津投城开2024年半年度非主营业务利润为6,646.36万元，去年同期为4,723.45万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2.71亿元 | 132.55% | -1.16亿元 | -133.61% |
| 投资收益 | 4,876.84万元 | -23.85% | -10.24万元 | 47731.07% |
| 其他 | 2,433.25万元 | -11.90% | 6,182.41万元 | -60.64% |
| 净利润 | -2.04亿元 | 100.00% | -1.35亿元 | -51.71% |
4、净现金流由正转负
2024年半年度，津投城开净现金流为-7,507.27万元，去年同期为3,096.30万元，由正转负。
净现金流由正转负的原因是：
虽然（1）取得借款收到的现金本期为19.44亿元，同比大幅增长3.47倍；（2）支付其他与经营活动有关的现金本期为2.14亿元，同比大幅下降72.58%。
但是销售商品、提供劳务收到的现金本期为6.03亿元，同比大幅下降68.99%。
债务重组损益弥补归母净利润的损失
津投城开2024半年度的归母净利润亏损了2.02亿元，而非经常性损益盈利了6,701.08万元，弥补了归母净利润的损失，使得账面好看了一点。
本期非经常性损益项目概览表：
2024半年度的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 债务重组损益 | 6,600.35万元 |
| 其他 | 100.73万元 |
| 合计 | 6,701.08万元 |
扣非净利润趋势
应收账款减值风险高，近3年应收账款周转率呈现大幅下降
2024半年度，企业应收账款合计21.84亿元，占总资产的14.00%，相较于去年同期的85.40万元大幅增长2555.88倍。
本期，企业应收账款周转率为0.41。在2022年半年度到2024年半年度，企业应收账款周转率从36153.75大幅下降到了0.41，平均回款时间从0天增加到了439天，回款周期大幅增长，企业的回款能力大幅下降。
（注：2020年中计提坏账33.94万元，2021年中计提坏账4004.63元，2022年中计提坏账4226.25元，2023年中计提坏账3.65万元，2024年中计提坏账5.51万元。）
就目前情况来说，若企业延续当前势头，则要格外注意企业应收账款的减值风险。
存货周转率大幅下降
2024年半年度，企业存货周转率为0.08，在2023年半年度到2024年半年度津投城开存货周转率从0.25大幅下降到了0.08，存货周转天数从720天增加到了2250天。2024年半年度津投城开存货余额合计106.66亿元，占总资产的94.34%，同比去年的115.88亿元小幅下降7.96%。
行业分析
1、行业发展趋势
津投城开属于房地产开发行业，专注于住宅开发、物业管理及商业资产运营。 近三年，房地产行业持续深度调整，市场空间受限于供需结构变化及政策调控。2024年行业仍处于下行周期，但政策端加大对保障性住房、城市更新的支持力度，未来市场将向存量运营、绿色建筑及多元化服务转型。头部企业加速整合，区域性国企聚焦优势领域，预计中长期市场将逐步企稳，细分领域结构性机会显现。
2、市场地位及占有率
津投城开为天津市属国有房企，业务集中于天津及苏州区域，2024年苏州浅隐林泉项目位列当地刚需住宅销售榜首。但受行业下行拖累，公司整体市场占有率较低，2024年前三季度营收同比降72.55%，资产负债率96.70%，财务压力显著制约规模扩张。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 津投城开（600322） | 天津国资控股的房地产开发企业，主营住宅开发与物业管理 | 2024年苏州项目销售金额居当地刚需住宅榜首 |
| 保利发展（600048） | 央企背景的全国性龙头房企，业务涵盖住宅开发与城市运营 | 2024年市占率稳居行业前三 |
| 万科A（000002） | 国内领先的综合性房地产开发商，多元化布局城市配套服务 | 2024年营收规模居行业首位 |
| 招商蛇口（001979） | 聚焦一二线城市的城市综合开发运营商，拥有产业园区资源 | 2024年城市更新项目贡献营收超20% |
| 金地集团（600383） | 混合所有制房企，以住宅开发为核心，布局商业与物业 | 2024年长三角区域销售占比超45% |
4、经营评分排名
津投城开在2024年中报经营评分排名为第5216名，在住宅地产行业中排名为68名。
住宅地产经营评分前三名(及津投城开)
| 公司 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 湖南投资 | 87 | 58 | 85 | 51 | 73 |
| 津滨发展 | 86 | 27 | 88 | 65 | 91 |
| 沙河股份 | 85 | 77 | 90 | 75 | 90 |
| 津投城开 | 19 | 18 | 18 | 18 | 14 |
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