外高桥(600648)2024年一季报深度解读：主营业务利润同比大幅增长推动净利润同比增长
上海外高桥集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是工业地产租赁业务、商业地产租赁及销售业务、贸易物流服务业务、制造业和服务业。其主要产品是房地产租赁、房地产转让、商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业和金融业。
根据外高桥2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收12.61亿元，同比小幅下降14.63%。扣非净利润3,191.45万元，同比大幅增长2.45倍。外高桥2024年第一季度净利润4,225.36万元，业绩同比增长21.01%。
营业收入情况
2023年公司的营收主要由以下三块构成，分别为贸易及服务（含金融服务）、物业经营（工业、商业房产租赁和物业管理）、房产销售。
| 名称 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 贸易及服务(含金融服务) | 35.45亿元 | 46.08% | 22.34% |
| 物业经营(工业商业房产租赁和物业管理) | 20.00亿元 | 26.0% | 38.18% |
| 房产销售 | 16.91亿元 | 21.97% | 65.37% |
| 日化产品加工 | 4.20亿元 | 5.46% | 18.23% |
| 其他业务 | 3,831.97万元 | 0.49% | - |
主营业务利润同比大幅增长推动净利润同比增长
1、营业总收入同比小幅降低14.63%，净利润同比增加21.01%
2024年一季度，外高桥营业总收入为12.61亿元，去年同期为14.78亿元，同比小幅下降14.63%，净利润为4,225.36万元，去年同期为3,491.89万元，同比增长21.01%。
净利润同比增长的原因是：
虽然（1）所得税费用本期支出6,312.81万元，去年同期支出4,979.15万元，同比增长；（2）其他收益本期为543.59万元，去年同期为1,433.52万元，同比大幅下降。
但是（1）主营业务利润本期为9,614.01万元，去年同期为6,504.15万元，同比大幅增长；（2）投资收益本期为919.81万元，去年同期为-390.27万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润同比大幅增长47.81%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 12.61亿元 | 14.78亿元 | -14.63% |
| 营业成本 | 8.26亿元 | 10.70亿元 | -22.78% |
| 销售费用 | 6,796.17万元 | 6,819.52万元 | -0.34% |
| 管理费用 | 9,518.26万元 | 1.00亿元 | -5.02% |
| 财务费用 | 1.04亿元 | 1.06亿元 | -1.96% |
| 研发费用 | 515.55万元 | 446.31万元 | 15.51% |
| 所得税费用 | 6,312.81万元 | 4,979.15万元 | 26.79% |
2024年一季度主营业务利润为9,614.01万元，去年同期为6,504.15万元，同比大幅增长47.81%。
虽然营业总收入本期为12.61亿元，同比小幅下降14.63%，不过毛利率本期为34.51%，同比增长了6.91%，推动主营业务利润同比大幅增长。
全球排名
截止到2025年6月20日，外高桥近十二个月的滚动营收为72亿元，在产业地产行业中，外高桥的全球营收规模排名为4名，全国排名为3名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
外高桥属于产业地产行业，聚焦自贸区开发与综合运营。 近三年产业地产受自贸区扩容、新型城镇化及绿色低碳转型驱动，市场规模年均增速超7%，2024年智慧园区与双碳目标加速行业整合，预计未来五年市场空间达1.2万亿元，头部企业通过科技赋能提升运营效率。
2、市场地位及占有率
外高桥作为上海自贸区核心开发主体，管理物业超600万平方米，森兰项目总投资40.89亿元，区域市场占有率领先，但行业集中度较低，头部企业整体份额不足5%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 外高桥（600648） | 上海自贸区产业地产开发及运营商，涵盖园区、商业与住宅 | 森兰项目2025年竣工，预计贡献净利润30亿元 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，聚焦科技园区与创投生态 | 2024年科技孵化营收占比提升至38% |
| 浦东金桥（600639） | 金桥开发区综合运营商，重点布局智能制造与高端服务 | 2024年产业园区出租率维持95% |
| 陆家嘴（600663） | 陆家嘴金融贸易区商业地产开发商，持有核心地标资产 | 2024年写字楼租金收入同比增长8% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区产业载体开发商，拓展数字经济与绿色产业 | 2024年战略新兴产业载体签约面积占比超40% |
1、经营分析总结
2024年一季度净利润4,225.36万元，较上期有所增长。
由于毛利率的增长，2024年一季度主营利润9,614.01万元，较去年同期大幅增长。
总体来说，公司不仅盈利能力良好，而且在行业中也属于领先地位。
2、经营评分及排名
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