市北高新(600604)2024年一季报深度解读：主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大
上海市北高新股份有限公司于1992年上市，实际控制人为“上海市静安区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成，公司的主要产品有园区产业载体销售、住宅销售(车位)、园区产业载体租赁，公司园区产业发展方面。
根据市北高新2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收2.21亿元，同比小幅下降9.99%。扣非净利润-5,181.79万元，较去年同期亏损增大。市北高新2024年第一季度净利润-6,318.31万元，业绩较去年同期亏损增大。
营业收入情况
2023年公司的主要业务为租赁和其他服务业，占比高达99.66%，主要产品包括园区产业载体租赁和其他服务业两项，其中园区产业载体租赁占比55.42%，其他服务业占比44.24%。
1、园区产业载体租赁
2023年园区产业载体租赁营收5.66亿元，同比去年的5.04亿元小幅增长了12.45%。同期，2023年园区产业载体租赁毛利率为42.43%，同比去年的32.73%增长了29.64%。
2、其他服务业
2023年其他服务业营收4.52亿元，同比去年的5.12亿元小幅下降了11.7%。2020年-2023年其他服务业毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的80.18%，大幅下降到了2023年的16.94%。
主营业务利润同比亏损增大导致净利润同比亏损增大
1、营业总收入同比小幅降低9.99%，净利润亏损持续增大
2024年一季度，市北高新营业总收入为2.21亿元，去年同期为2.46亿元，同比小幅下降9.99%，净利润为-6,318.31万元，去年同期为-3,590.74万元，较去年同期亏损增大。
净利润亏损增大的原因是：
虽然（1）投资收益本期为264.01万元，去年同期为-1,215.32万元，扭亏为盈；（2）所得税费用本期收益485.86万元，去年同期支出451.67万元，同比大幅增长。
但是（1）主营业务利润本期为-5,670.23万元，去年同期为-2,695.70万元，亏损增大；（2）公允价值变动收益本期为-1,334.80万元，去年同期为-30.70万元，亏损增大。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.21亿元 | 2.46亿元 | -9.99% |
| 营业成本 | 1.57亿元 | 1.59亿元 | -1.22% |
| 销售费用 | 8,274.00元 | - | |
| 管理费用 | 1,991.57万元 | 2,311.75万元 | -13.85% |
| 财务费用 | 7,683.94万元 | 6,737.99万元 | 14.04% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -485.86万元 | 451.67万元 | -207.57% |
2024年一季度主营业务利润为-5,670.23万元，去年同期为-2,695.70万元，较去年同期亏损增大。
主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为2.21亿元，同比小幅下降9.99%；（2）财务费用本期为7,683.94万元，同比小幅增长14.04%。
全国排名
截止到2025年6月20日，市北高新近十二个月的滚动营收为26亿元，在产业地产行业中，市北高新的全国排名为8名，全球排名为12名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 市北高新 | 26 | 32.33 | 0.31 | -35.73 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
市北高新属于产业地产行业，专注于高新技术园区开发运营及产业服务集成。 产业地产行业近三年受城镇化推进与产业升级驱动，市场规模维持增长，但传统开发模式面临结构性调整。2024年政策聚焦数字经济与低碳转型，推动园区开发向智能化、生态化升级，预计未来五年复合增长率约6%-8%，市场空间将突破2.5万亿元，核心竞争转向产业服务能力与资源整合效率。
2、市场地位及占有率
市北高新在上海中心城区拥有国家级高新技术园区核心资源，其大数据与云计算产业基地为区域标杆，但2024年三季度财务数据显示营收同比下降4.46%，净利润承压，市场占有率未公开披露，行业地位以区域龙头为主。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 市北高新（600604） | 上海国家级高新技术园区运营商 | 2024年三季度主营收入7.51亿元，同比降4.46% |
| 海泰发展（600082） | 天津滨海高新区唯一国有上市运营平台 | 参投半导体及电子领域高新技术企业 |
| 苏州高新（600736） | 苏州低空经济产业园规划主体 | 2024年设立低空经济产业全资子公司 |
| 电子城（600658） | 北京国资委控股的产业园区开发商 | 联营公司主导国产硅光芯片封装测试平台 |
| 东湖高新（600133） | 中国产业园区运营商50强第四位 | 2024年参股湖北数据集团布局数字经济 |
1、经营分析总结
最近4年一季度，公司净利润长期处于亏损状态，近3年一季度净利润持续下降，2024年一季度净利润亏损6,318.31万元，亏损较上期大幅增大。
公司主营利润近4年一季度长期处于亏损状态，主营利润近3年一季度持续下降，2024年一季度主营利润亏损5,670.23万元，较去年同期亏损大幅加剧，一方面是因为公司营收在小幅下降，另一方面则是财务费用在小幅增长。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
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