保利发展(600048)2024年年报深度解读：房地产销售收入的小幅下降导致公司营收的小幅下降，净利润近4年整体呈现下降趋势
保利发展控股集团股份有限公司于2006年上市，实际控制人为“中国保利集团有限公司”。公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
2024年年度，公司实现营收3,116.66亿元，同比小幅下降10.16%。扣非净利润42.57亿元，同比大幅下降63.90%。保利发展2024年年度净利润97.38亿元，业绩同比大幅下降45.60%。
房地产销售收入的小幅下降导致公司营收的小幅下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产销售，占比高达92.20%，其中房地产销售收入为第一大收入来源。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 2,873.54亿元 | 92.2% | 13.85% |
| 其他 | 229.45亿元 | 7.36% | 11.94% |
| 其他业务 | 13.68亿元 | 0.44% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产销售收入 | 2,873.54亿元 | 92.2% | 13.85% |
| 其他 | 229.45亿元 | 7.36% | 11.94% |
| 其他业务 | 13.68亿元 | 0.44% | 63.15% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 中国广东 | 1,076.31亿元 | 34.53% | 16.28% |
| 中国江苏 | 227.73亿元 | 7.31% | 6.84% |
| 中国福建 | 225.21亿元 | 7.23% | 10.75% |
| 中国浙江 | 182.19亿元 | 5.85% | 10.71% |
| 中国四川 | 131.37亿元 | 4.22% | 18.07% |
| 其他业务 | 1,273.85亿元 | 40.86% | - |
2、房地产销售收入的小幅下降导致公司营收的小幅下降
2024年公司营收3,116.66亿元，与去年同期的3,468.94亿元相比，小幅下降了10.16%，主要是因为房地产销售本期营收2,873.54亿元，去年同期为3,225.02亿元，同比小幅下降了10.9%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2024年报营收 | 2023年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 2,873.54亿元 | 3,225.02亿元 | -10.9% |
| 其他 | 229.45亿元 | 228.35亿元 | 0.48% |
| 其他业务 | 13.68亿元 | 15.57亿元 | - |
| 合计 | 3,116.66亿元 | 3,468.94亿元 | -10.16% |
3、房地产销售毛利率的下降导致公司毛利率的小幅下降
2024年公司毛利率从去年同期的16.02%，同比小幅下降到了今年的13.93%，主要是因为房地产销售本期毛利率13.85%，去年同期为16.32%，同比下降15.13%。
4、房地产销售毛利率持续下降
值得一提的是，房地产销售在营收额下降的同时，而且毛利率也在下降。2020-2024年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的33.48%，大幅下降到2024年的13.85%。
5、减少东北片区销售
国内地区方面，企业减少了东北片区的销售，上期东北片区销售163.06亿元。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比小幅降低10.16%，净利润同比大幅降低45.60%
2024年年度，保利发展营业总收入为3,116.66亿元，去年同期为3,468.94亿元，同比小幅下降10.16%，净利润为97.38亿元，去年同期为178.99亿元，同比大幅下降45.60%。
净利润同比大幅下降的原因是主营业务利润本期为188.30亿元，去年同期为268.14亿元，同比下降。
值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。
2、主营业务利润同比下降29.78%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 3,116.66亿元 | 3,468.94亿元 | -10.16% |
| 营业成本 | 2,682.60亿元 | 2,913.08亿元 | -7.91% |
| 销售费用 | 88.93亿元 | 88.76亿元 | 0.19% |
| 管理费用 | 50.81亿元 | 51.60亿元 | -1.51% |
| 财务费用 | 46.43亿元 | 43.91亿元 | 5.72% |
| 研发费用 | 5,631.31万元 | 8,587.49万元 | -34.42% |
| 所得税费用 | 58.43亿元 | 67.27亿元 | -13.14% |
2024年年度主营业务利润为188.30亿元，去年同期为268.14亿元，同比下降29.78%。
主营业务利润同比下降主要是由于（1）营业总收入本期为3,116.66亿元，同比小幅下降10.16%；（2）毛利率本期为13.93%，同比小幅下降了2.09%。
3、非主营业务利润亏损增大
保利发展2024年年度非主营业务利润为-32.49亿元，去年同期为-21.88亿元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 188.30亿元 | 193.37% | 268.14亿元 | -29.78% |
| 投资收益 | 17.90亿元 | 18.39% | 22.12亿元 | -19.06% |
| 资产减值损失 | -50.56亿元 | -51.92% | -50.45亿元 | -0.22% |
| 其他 | 3.04亿元 | 3.12% | 11.73亿元 | -74.11% |
| 净利润 | 97.38亿元 | 100.00% | 178.99亿元 | -45.60% |
行业分析
1、行业发展趋势
保利发展属于房地产开发行业，专注于商品住宅开发销售及综合性不动产投资运营。 房地产开发行业近三年受政策调控与市场分化影响，整体增速放缓但结构性机会凸显。2024年行业集中度持续提升，头部企业通过高能级城市深耕巩固优势，未来市场空间将聚焦核心都市圈及改善型需求，预计头部企业凭借资金和运营能力进一步扩大份额，行业逐步进入高质量发展阶段。
2、市场地位及占有率
保利发展2024年上半年以3.68%的销售金额市占率稳居行业首位，在38个核心城市中有32个市占率位列前五，其中11个城市排名第一，战略聚焦高能级城市成效显著。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 保利发展（600048） | 央企背景的综合性房地产开发商，深耕核心城市群 | 2024年上半年销售金额市占率3.68%，高能级城市土储权益占比95.5% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化业务协同发展 | 2024年持续优化债务结构，核心城市项目去化率保持行业前列 |
| 金地集团（600383） | 以住宅开发为主，布局一二线城市 | 2024年强化现金流管控，新增土储聚焦长三角及大湾区 |
| 绿地控股（600606） | 综合性地产集团，涉足基建与商业运营 | 2024年加速资产盘活，超高层商业项目贡献稳定租金收入 |
| 京基智农（000048） | 以深圳为核心的粤港澳大湾区区域开发商 | 2024年城市更新项目转化加速，现代农业与地产协同效应显现 |
4、经营评分排名
保利发展在2024年年报经营评分排名为第3623名，在住宅地产行业中排名为15名。
住宅地产经营评分前三名(及保利发展)
| 公司 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 津滨发展 | 85 | 80 | 86 | 27 | 88 |
| 湖南投资 | 70 | 87 | 87 | 58 | 85 |
| 城投控股 | 67 | 18 | 45 | 27 | |
| 保利发展 | 64 | 46 | 63 | 59 | 56 |
5、全球排名
截止到2025年9月24日，保利发展近十二个月的滚动营收为3117亿元，在住宅地产行业中，保利发展的全球营收规模排名为3名，全国排名为2名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2629 | 9.84 | 340 | 4.44 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2617 | 6.98 | 157 | 13.00 |
| Lennar 莱纳 | 2532 | 9.32 | 281 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
公司在回报股东方面堪称积极
公司2006年上市以来，公司坚持17年分红，持续地给股东带来回报，累计现金分红580.95亿元，超过累计募资345.57亿元。
分红情况表
| 序号 | 分红时间 | 分红总额 | 股息支付率 | 税前分红率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03 | 53.87亿元 | -- | 29.41% |
| 2 | 2022-04 | 69.43亿元 | 3.41% | 25.33% |
| 3 | 2021-04 | 87.38亿元 | 6.07% | 30.17% |
| 4 | 2020-04 | 97.85亿元 | 5.29% | 34.89% |
| 5 | 2019-04 | 59.48亿元 | 3.94% | 31.45% |
| 6 | 2018-04 | 47.43亿元 | 2.9% | 30.3% |
| 7 | 2017-04 | 37.35亿元 | 3.13% | 28.64% |
| 8 | 2016-04 | 37.11亿元 | 3.85% | 30% |
| 9 | 2015-03 | 23.18亿元 | 1.6% | 18.95% |
| 10 | 2014-04 | 20.99亿元 | 3.9% | 19.47% |
| 11 | 2013-03 | 16.56亿元 | 1.86% | 19.66% |
| 12 | 2012-04 | 12.79亿元 | 1.5% | 19.55% |
| 13 | 2011-03 | 9.75亿元 | 1.59% | 19.72% |
| 14 | 2010-02 | 3.52亿元 | 0.6% | 9.43% |
| 15 | 2009-02 | 3.24亿元 | 0.56% | 14.51% |
| 16 | 2008-02 | 8,583.20万元 | 0.11% | 5.38% |
| 17 | 2007-02 | 1,650.00万元 | 0.05% | 4.55% |
| 累计分红金额 | 580.95亿元 |
融资情况表
| 序号 | 融资类型 | 募资时间 | 实际募资金额 |
|---|---|---|---|
| 1 | 增发 | 2016 | 89.08亿元 |
| 2 | 增发 | 2009 | 78.15亿元 |
| 3 | 增发 | 2007 | 68.15亿元 |
| 累计融资金额 | 235.38亿元 |
员工总人数下降
从2022年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2022年的67260人下降至2024年的49790人。
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